Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft

Stephan Lifka Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft Herbert Utz Verlag · VVF · München © Herbert Utz Verlag 2009 · www.utzverlag.de Wirtschaft und Raum Eine Reihe der Münchener Universitätsschriften herausgegeben von Prof. Dr. Hans-Dieter Haas Universität München Band 18 D 19 Zugl.: Diss., München, Univ., 2009 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar. Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, der Entnahme von Abbildungen, der Wiedergabe auf fotomechanischem oder ähnlichem Wege und der Speicherung in Daten- verarbeitungsanlagen bleiben – auch bei nur auszugs- weiser Verwendung – vorbehalten. Copyright © Herbert Utz Verlag GmbH · 2009 ISBN 978-3-8316-0880-5 Printed in Germany Herbert Utz Verlag GmbH, München 089-277791-00 · www.utzverlag.de © Herbert Utz Verlag 2009 · www.utzverlag.de Geleitwort des Herausgebers GELEITWORT DES HERAUSGEBERS Immobilieninvestitionen zählen zu den wichtigsten und schwierigsten unter- nehmerischen Entscheidungen. Entsprechend hoch ist für die verantwortlichen Ent- scheidungsträger die Bedeutung von analytischen Entscheidungshilfen, zumal von ihnen in der Regel Transparenz und Rechenschaftslegung über die Verwendung der eingesetzten Ressourcen gefordert werden. Doch gerade hier zeigen sich die Schwächen der traditionellen Entscheidungs- modelle der neoklassischen Wirtschaftstheorie, die letztlich alle auf statistischen Daten basieren, die aus der Vergangenheit gewonnen und für die Zukunft extrapoliert werden. In Zeiten, in denen sich Immobilienmärkte in ständiger Bewegung befinden und sich die Rahmenbedingungen der Entscheidungen rapide verändern, werden genaue Prognosen über Marktentwicklungen schwieriger, wenn nicht ganz unmöglich. Hinzu kommt, dass meist keine ausreichende Datengrundlage vorliegt, um die Viel- zahl an Einflussfaktoren und deren Beziehungen auf deterministische Weise zu er- fassen. An dieser Stelle setzt der Verfasser an, indem er das Methodenspektrum um In- strumente erweitert, welche im Gegensatz zu den klassischen Modellen in der Lage sind, die Entscheidungsprobleme auf eine ganzheitliche, flexible Weise abzubilden und gleichzeitig den Aufwand für die Informationsgewinnung und -verarbeitung zu verringern. Das theoretische Fundament bildet die präskriptive Entscheidungstheorie, deren zentrale Bestandteile – die Entscheidungsanalysen – Schritt für Schritt erklärt werden. Eine Vielzahl von Einzelbeispielen sowie eine umfassende Fallstudie verdeut- lichen die Anwendung des Konzepts. Die Schrift gibt einen umfassenden Überblick über wichtige Instrumente räumlicher Analysen, die bisher in keiner ähnlichen Weise erschlossen wurden. In wissenschaft- licher Hinsicht besteht die Leistung darin, die entscheidungsorientierten Erkenntnisse verschiedener Forschungsrichtungen im Kontext der Standorttheorie zusammenzu- bringen. Gleichzeitig dient sie dank ihrer Handlungsanweisungen dem Immobilien- manager als praxisorientiertes Handbuch für Entscheidungen an der Schnittstelle von Wirtschaft und Raum. München, im Januar 2009 Der Herausgeber III © Herbert Utz Verlag 2009 · www.utzverlag.de Vorwort VORWORT Die vorliegende Arbeit entstand als Dissertation an der Fakultät für Betriebswirt- schaft der Ludwig-Maximilians-Universität München. Die Bearbeitung erfolgte in den Jahren 2005 bis 2008 während meiner Tätigkeit als Mitarbeiter der Abteilung „Portfo- liomanagement und Controlling“ der Südausbau KG in München. Mit der Fertigstel- lung meiner Doktorarbeit endet für mich ein prägender Lebensabschnitt, auf den ich gerne zurückblicke. Es ist mir daher ein Anliegen, den Personen meinen Dank auszu- sprechen, die durch ihre uneingeschränkte Hilfe die Vollendung dieser Arbeit erst er- möglicht haben. An erster Stelle möchte ich mich bei Dr. Matthias Ottmann, dem geschäfts- führenden Gesellschafter der Firmengruppe Südhausbau, für seine stetige Förderung durch wertvollen fachlichen und persönlichen Rat bedanken. Er ist der Wegbereiter und geistige Vater dieser Arbeit, der sich für die in der Arbeit angestrebte Verbindung immobilienwirtschaftlicher Forschung und Praxis mit persönlichem Engagement ein- setzt. Mein ganz besonderer Dank gilt auch meinem akademischen Lehrer Prof. Dr. Hans- Dieter Haas, Ordinarius am Institut für Wirtschaftsgeographie und Vorstand des Seminars für internationale Wirtschaftsräume und betriebliche Standortforschung. Es ist mir eine große Ehre, von ihm als letzter Doktorand zur Promotion geführt worden zu sein. Seine praxisorientierte Ausbildung hat mich bereits während des Studiums mit den Methoden der betrieblichen Standortforschung vertraut gemacht und mir den Weg in die Immobilienwirtschaft geebnet. Die inhaltliche Ausrichtung der vorliegenden Arbeit hat er geformt, indem er mich ermutigte, das vorherrschende Paradigma wirt- schaftswissenschaftlicher Methodik kritisch zu betrachten und eine verhaltenswissen- schaftliche Ausrichtung zu verfolgen. Schließlich waren die umfangreichen empirischen Erhebungen dieser Arbeit nur durch die mir gewährte Lehrtätigkeit am Institut für Wirtschaftsgeographie möglich. Mein herzlicher Dank gebührt außerdem Prof. Dr. Hubert Job für die freundliche Übernahme des Koreferats und die wertvollen fachlichen Hinweise. Des Weiteren möchte ich bei der Danksagung Prof. Dr. Bernd Rudolph und Prof. Dr. Dr. Manuel René Theisen einschließen, deren Anregungen bei der konzeptionellen Ausarbeitung der Doktorarbeit im Rahmen des Promotionsstudiums von großer Hilfe waren. Für die Beratung in statistischen Fragen danke ich Herrn Dr. Matthias Schmid und Frau Monia V © Herbert Utz Verlag 2009 · www.utzverlag.de Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft Mahling, die mir die erforderliche Sicherheit im Umgang mit den erhobenen Mikro- daten gaben. Meine Verbundenheit gilt auch allen Mitarbeitern des Instituts für Wirt- schaftsgeographie für ihre Unterstützung während meiner Zeit als Student und Lehr- beauftragter. Hervorheben möchte ich dabei Dr. Dieter Schlesinger für seinen jahre- langen Beistand in organisatorischen und fachlichen Fragen sowie vor allem Dr. Simon Neumair, dessen Anmerkungen bei der Durchsicht des Manuskripts überaus wertvoll für mich waren. An dieser Stelle möchte ich auch die Studenten nicht ver- gessen, die als Teilnehmer an meinen Lehrveranstaltungen mit großem Einsatz die empirischen Erhebungen bewältigt haben. Weiterhin gilt mein Dank meinen Kolleginnen und Kollegen, die mich trotz aller Widrigkeiten des täglichen Bürolebens in meinem Promotionsvorhaben unterstützten. Ganz besonderen Dank schulde ich hierbei meiner Abteilungsleiterin Dipl. Ing. Sarah Cervinka, die mir nicht nur fachlichen Beistand leistete, sondern mir auch die Frei- räume eingeräumt hat, die es ermöglichten, Doktorarbeit und Beruf zu vereinbaren und die Arbeit in einer angemessenen Zeit fertig zu stellen. Schließlich bedanke ich mich bei meiner Familie, die mich in meinen Vorhaben immer gefördert hat. Ihnen allen sei diese Arbeit gewidmet. München, im August 2008 Stephan Lifka VI © Herbert Utz Verlag 2009 · www.utzverlag.de Inhalt INHALT GELEITWORT DES HERAUSGEBERS ............................................................................... III VORWORT ....................................................................................................................... V INHALT .........................................................................................................................VII ABBILDUNGSVERZEICHNIS ............................................................................................ XI TABELLENVERZEICHNIS ...............................................................................................XII KARTENVERZEICHNIS .................................................................................................. XV ABKÜRZUNGS- UND AKRONYMVERZEICHNIS ............................................................ XVI 1 EINLEITUNG ......................................................................................................... 1 2 KONZEPTIONELLE GRUNDLAGEN ........................................................................ 6 2.1 Anforderungen an die Immobilienmarktforschung .................................... 6 2.1.1 Entscheidungsorientierung.......................................................................... 7 2.1.2 Systematik................................................................................................... 8 2.1.3 Transparenz................................................................................................. 9 2.1.4 Flexibilität ................................................................................................. 11 2.1.5 Einfachheit ................................................................................................ 12 2.1.6 Ganzheitlichkeit ........................................................................................ 13 2.1.