Dr. Lutz H. Michel MRICS

Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien 381 Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien Lothar Marx / Uwe Groß / Lutz H. Michel Zusammenfassung 1. Einführung und Ausgangslage 1.1 Investmentsituation Anfang 2009 1.2 Neue Rahmenbedingungen 1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten? 1.2.1.1 Finanznot der Pflegekassen und Gegenstrategien 1.2.1.2 Mehr Qualität durch mehr Transparenz!? 1.2.1.3 Höhere Anforderungen an Betreiber und Betrieb 1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen 1.2.3 Neues „Heimvertragsrecht“ – nicht nur für Heime 1.2.4 Neue Player – Neue Konkurrenz 2. Neue Konzeptionen – Neue Immobilien 2.1 Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden 2.2 Mehr Pflegeheime der fünften Generation oder mehr „Wohnen“? 3. Trends und Ausblick 3.1 Intelligente Symbiosen: Pflege- und Immobilienmarkt wachsen zusammen 3.2 Nichts geht mehr ohne die Wohnungswirtschaft 3.3 Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert 4. Investment-Guideline: Kanon der zehn konzeptionellen Erfolgsfaktoren 382 Lothar Marx / Uwe Groß / Lutz H. Michel Zusammenfassung Entwicklung, Realisierung und Betrieb von Seniorenimmobilien ist – bildlich gesprochen – Akrobatik am Hochseil: Dieser Beitrag will die einerseits boomende, aber andererseits auch vielfach skeptisch betrachtete Investmentlandschaft in den heute vorzufindenden Ausprägungen erfassen und die aktuellen Rahmenbedingungen für Entwicklungen aufzei- gen. Zudem werden auf der Basis quantitativer und qualitativer Beurteilungen Einschät- zungen zu Bedarf, Erfolgsstrategien, Chancen und Risiken gegeben. Es sollen der Immo- bilienwirtschaft im weitesten Sinne, nämlich Projektentwicklern, Investoren (vor allem aus dem Bereich des klassischen Investorengeschäfts und vermehrt der Wohnungswirtschaft) sowie Betreibern von ambulanter und stationärer Pflege sowie integrierter Versorgung und last not least finanzierenden Banken, Anhaltspunkte für strategische Entscheidungen im Markt des Seniorenwohnens in seinen verschiedenen Ausprägungen zur Verfügung ge- stellt werden. 1. Einführung und Ausgangslage Deutschland wird weniger, älter, bunter: Diese Erkenntnis, die sich als roter Faden in den letzten Jahren durch die öffentliche Debatte um die demografische Zukunft Deutschlands zieht, kennzeichnet prägnant das, was die deutsche Gesellschaft in den nächsten Jahren durchleben wird. Dazu kommen zwei weitere Effekte: Deutschland wird zudem auch hilflo- ser und pflegebedürftiger. > Deutschland heute … rund 82,5 Mio Einwohner, davon 14,1 Mio Menschen > 65 Jahre = 17,1 Prozent > Durchschnittsalter: 40,5 Jahre > Deutschland 2020 … rund 82,8 Mio Einwohner, davon 18,3 Mio Menschen > 65 Jahre = 22,1 Prozent > Durchschnittsalter: 43,5 Jahre > Deutschland 2050 … rund 71,1 Mio Einwohner, davon 22,6 Mio Menschen > 65 Jahre = 31,8 Prozent > Durchschnittsalter: 48,0 Jahre … die Zahl der Pflegefälle beträgt 2050 rund 4,8 Mio Menschen (heute rund 2,25 Mio Menschen) …!? Abbildung 1: Demografische Struktur in Deutschland Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien 383 1.1 Investmentsituation Anfang 2009 Die oben skizzierte Erkenntnis hat in den vergangenen Jahren zu einem regelrechten Invest- mentboom im Bereich der Pflegeheime geführt. Getrieben von der Perspektive interessanter Renditen, gepaart mit nachhaltig positiven Rahmenbedingungen, wie oben gekennzeichnet, wurden institutionelle aber auch private Investoren dazu verleitet, in ganz erheblichem Um- fang in den Pflegemarkt, sprich: Pflegeimmobilien, zu investieren. Daneben standen im Fo- kus des Investments neben der Immobilie, also den Pflegeheimen, auch Beteiligungsinvest- ments in Betreiber-Gruppen. Abbildung 2 vermittelt einen Einblick in die Investitionstätigkeit in Pflegeheimen sowie in Betreibergesellschaften. Abbildung 2: Entscheidungsparameter für Investitionen in Seniorenimmobilien Nach der Euphorie macht sich aktuell zunehmend Ernüchterung breit. Die demografischen Basistrends – Abnahme der Bevölkerung insgesamt, Zunahme der älteren Bevölkerungsc- luster, die stärkere Ausdifferenzierung der Mentalitäten und Wünsche potenzieller Kunden und deren Erwartungen an das Leben und Wohnen im Alter – provozieren neuerdings sogar hier Hiobsbotschaften à la: die Hälfte der Pflegeheime sind überlebensgefährdet, die operati- ven Margen der Betreiber sinken, Mieten können nicht mehr bedient werden bis hin zur The- se, dass (zu teuer) eingekaufte Pflegeimmobilien per fire sales auf den Markt kommen wer- den. Nichts ist schwarz, nichts ist weiß, alles ist grau: Weder ist Euphorie, noch ist Pessimis- mus angebracht. Entscheidend ist vielmehr, dass sich institutionelle und private Investoren sowie die Gruppe der größten Player im Immobilienmarkt, nämlich die Wohnungsgesell- schaften, darüber im Klaren sind, welche strategischen Erfolgsfaktoren sie l in der Investiti- onsphase sowie in der Phase des laufenden Betriebs bis hin zum Exit, zu beachten haben. 384 Lothar Marx / Uwe Groß / Lutz H. Michel Die Facetten dieser strategischen Erfolgsfaktoren, die konzeptioneller Natur sind, werden im Folgenden mit dem Ziel, eine Art Investment- und Asset-Management-Guideline zu geben, näher dargestellt. 1.2 Neue Rahmenbedingungen Die Rahmenbedingungen für Investoren hatten sich bereits im Jahr 2008 gravierend verändert und werden 2009 weitere Veränderungen mit erheblichen Auswirkungen erfahren. 1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten? Quelle: Destatis Abbildung 3: Empfänger von Grundsicherung im Alter bei Erwerbsminderung Die soziale Pflegeversicherung ist ebenso dem strukturellen Wandel unterlegen wie alle ande- ren beitragsfinanzierten Sozialversicherungssysteme. Das „soziale Netz“ ist ein Sicherungs- system für den Fall, dass Pflegebedarf eintritt und Leistungen in Anspruch genommen wer- Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien 385 den. Grundsätzlich muss bei der Debatte um Pflegeleistung und „Kostenerstattung“ deutlich werden, dass es sich hierbei nicht um „staatliche Garantieleistungen“ handelt, sondern dass die Pflegeversicherungen (unabhängig, ob gesetzlich oder private Versicherte betroffen sind) nur Teilleistungen abdeckt. Der bildliche Vergleich mit einer „Teilkaskoversicherung“1 trifft den Kern. Der nicht durch die Versicherungsleistungen abgedeckte Teil muss aus eigenen Mitteln bzw. ergänzend durch den Sozialhilfeträger aufgebracht werden. Unter dem immobi- lienwirtschaftlichen Focus bedeutet dies, dass für Standort- und Projektentscheidungen hier- bei neben der sonst standardisierten präferierten Lagefokussierung weitere Faktoren an Be- deutung gewinnen. Insbesondere sozio-demografische Daten, die Kaufkraft, weitere Angebo- te sowie Wettbewerber und die strukturelle Leistungsfähigkeit der Region sind hier beispielhaft zu nennen. 1.2.1.1 Finanznot der Pflegekassen und Gegenstrategien Das System gesetzliche Pflegeversicherung stellt sich bekanntermaßen im wirtschaftlichen Ergebnis nicht als Erfolgsstory dar. Auch diverse Reformversuche und politisch motivierte Überlegungen schaffen hierbei keine Abhilfe. Wenn trotz dieser Bemühungen die Ergebnis- seite nicht änderbar ist, bleibt letztendlich nur die Möglichkeit der Beitragserhöhung und/oder Leistungsanpassung. Wahrscheinlich ist eine Kombination aus beiden Optionen. Ein dringend notwendiger Paradigmenwechsel wurde mit der Reform des Pflegebedürftig- keitsbegriffes eingeläutet. Der hier vorgesehene Wandel von drei Pflegestufen hin zu fünf Bedarfsgraden stellt einen vollständigen Umbruch der bisherigen Einstufungs- und Vergü- tungssystematik dar. Dies wiederum erfordert im Umkehrschluss für die Immobilienwirt- schaft eine Neuausrichtung der Investmentstrategien und Klassifizierung im Segment Senio- renimmobilie. Die bisherigen Bewertungsgrundsätze sind durch die fließenden Grenzen der Einstufung und damit verbundenen Vergütung zumindest zu hinterfragen. Das Nachfrageverhalten und die Bedürfnisse der Kunden werden zukünftig stärker das Ge- samtbild prägen. Der politisch gewollte Grundsatz „ambulant vor stationär“ könnte möglich- weise, gesteuert durch die neuen Bedarfsgrade, in „noch mehr ambulant vor stationär“ abge- ändert werden, da die Bemessung dieser auf Grundlage der Selbstständigkeit (auch bei der eigenen Haushaltsführung) erfolgt. Diese Systemänderung erfordert zukünftig:  flexible Wohnmodelle (Servicekonzepte im Bestand, betreutes Wohnen etc.)  die Abbildung bzw. Vermittlung der gesamten benötigten Versorgungskette  Orientierung am Bedarf der Kunden: Assisted- Service- bzw. Carelevel 1 Öffentliche Diskussion im Plenarprotokoll des Deutschen Bundestages 14/201 Tagesordnungspunkt 18. 386 Lothar Marx / Uwe Groß / Lutz H. Michel Abbildung 4: Herausforderungen an die Betreiber von stationären Pflegeeinrichtungen Der Stand-Alone-Betreiber einer stationären Einrichtung wird voraussichtlich in der Zukunft noch stärker „am Tropf der Kassen hängen“. Neben gesetzlichen und formellen Regelungen wird die unternehmerische Autonomie weiter dadurch eingeschränkt, da innerhalb der Vergü- tungssystematik immer noch das Vergleichsverfahren mit externen Einrichtungen Standard ist.