Moderne Methoden zur Unterstützung strategischer Immobilienentscheidungen

Die Entwicklung der Standortforschung in der Immobilienwirtschaft ist geradezu ein Paradebeispiel, wie sich die Methodik der Immobilienbetriebslehre von einer eher groben, deskriptiv-formalen Wissenschaft zu einer explikativ-analytischen Wissenschaft weiterentwickelt.

Wer kennt nicht die Behauptungssätze: Kapital sucht Idee, Idee sucht Standort, oder Standorteinteilung in harte und weiche Faktoren. Diese Verfahren hatten eher einen plakativen Charakter als eine wirkliche Entscheidungshilfe bei Standortentscheidungen.

In den letzten Jahren hat sich die Standortforschung weiterentwickelt. So wird heute die Ausgangslage der Entscheidungsfindung in der Realität berücksichtigt.
Diese Ausgangslage ist im Wesentlichen gekennzeichnet durch
a) ein unpräzises Zielsystem, an dem nicht ein Einzelner, sondern Gruppen mit typisch gruppendynamischen Prozessen wirken,
b) unklare Problemstrukturen als Folge von einer Vielzahl von Kombinationenmöglichkeiten entscheidungsrelevanter Faktoren, die zudem kaum messbar sind und
c) dem Risiko bzw. der Eintrittswahrscheinlichkeit der angestrebten Zielgrößen.

Aus wissenschaftlicher Sicht ergeben sich daraus drei Grundprobleme:
1. ein Syntheseproblem (Identifikation von Handlungsalternativen, hier: Standorten, um von einem Ausgangszustand zu einem intendierten Zielzustand zu gelangen,
2. ein Interpolationsproblem (die Analyse der Zielwirkung einzelner Handlungsalternativen und
3. ein Dialektikproblem (Differenz zwischen der vagen Zielvorstellung in der Entscheidungsgruppe und der Zielrealisierung von Handlungsalternativen).

Viel zu oft werden in der Immobilienpraxis Entscheidung intuitiv (nach außen wird das als jahrelange Markterfahrung „verkauft“) getroffen, einfach-definierte Größen wie Anfangsrenditen oder die Maklerformel verwendet und/ oder Normstrategien angewendet. Allein das kritische Nachfragen bei Immobilienexperten bzw. Immobilienmarktteilnehmer, die „mal schnell“ von Renditen, Performance und Risiko sprechen, führt sehr schnell zu Irritation oder Sprachlosigkeit und das angesichts der großen Investitionssummen.

Dr. Matthias Ottmann, Technische Universität München (TUM) sowie geschäftsführender Gesellschafter der Südhausbau Unternehmensgruppe und Co-Autor Dr. Stephan Lifka der METIS Management Consulting GmbH in München erläutern moderne Methoden zur Unterstützung strategischer Immobilienentscheidungen dargelegt an verschiedenen Scoring-Tools.

Wenn auch diese Methoden die o.g. Probleme nicht lösen, so zeigen sie dennoch die Komplexität der Entscheidungsfindung sowie die methodische Weiterentwicklung des einfachen Scoring. Der vorliegende Beitrag zeigt eine Reihe von Studien, die Eigenschaften und Konsequenzen von Gewichtungsmethoden verbessern. Der Aufsatz zeigt sehr deutlich, wie durch den Einsatz von modernen Scoringmodellen die sowie die Informationsgewinnung als auch die Entscheidungen prozessual verbessert werden können. Deutlich wird auch der Forschungsbedarf in diesem Bereich.