Europäischer Logistikmarkt - Zweigeteilter Markt: Kreditkrise mit wenig Einfluss, jedoch deutliche Zweiteilung zwischen Ost und West

SPEZIALIMMOBILIEN 18 LOGISTIK ZWEIGETEILTER MARKT Der europäische Logistikmarkt scheint zumindest bislang von der Kreditkrise wenig beeinflusst. Doch dieser Markt weist eine deutliche Zweiteilung zwischen Ost und West sowie zwischen erst- klassigen und anderen Standorten auf. Von Ed Habershon Der Logistikmarkt hat wirtschaftlich stürmische Zeiten immer Städte neue Märkte, die bedient sein wollen, und diesen besser überstanden als Büro- und Einzelhandelsmärkte. Denn Märkten folgen die Developer immer weiter nach Osten. die Unternehmen, die im Logistikbereich aktiv sind, können Allein in Mitteleuropa kamen 2007 zwei Millionen Quadrat- die Immobilien in einem kürzeren Zeitraum errichten und meter neue Logistikflächen auf den Markt – die Hälfte davon deutlich schneller auf Veränderungen des Marktes reagieren. in Polen, wo die Flächenproduktion um 63 Prozent gegenüber Während die europäischen Büromärkte von den Schwierig- dem Vorjahr anstieg. In Osteuropa hat sich in Russland die keiten des Finanzsektors geschüttelt werden, wird der Bruttomietfläche mit 1,7 Millionen Quadratmetern, die 2007 Logistikmarkt der letzte sein, der unter der Kreditkrise leidet. fertig gestellt wurden, gegenüber 2006 mehr als verdoppelt – dennoch sind die Leerstände gering. Der Mangel an Trans- Das bedeutet nicht, dass der Logistikmarkt davon gänzlich parenz führt jedoch dazu, dass Investoren, insbesondere aus unbeeinflusst bleibt. Der Vermietungsumsatz in Europa den USA, vor diesem Markt zurückschrecken. erreichte 2007 die Rekordhöhe von 14,5 Millionen Quadrat- metern – 19 Prozent mehr als 2006 –, doch verringert Logistikboom im Osten sich seitdem die Nachfrage, wie jüngste Zahlen von Jones Lang LaSalle zeigen. Das Gesamtinvestmentvolumen im Der Blick richtet sich auch zunehmend auf Südosteuropa, Logistiksektor lag im vergangenen Jahr bei 15 Milliarden Euro auf den Balkan, Griechenland und die Türkei. Das australische – zwölf Prozent niedriger als 2006. In Großbritannien, dem Unternehmen Goodman, einer der größten Developer und größten Logistikmarkt in Europa, fiel das Investmentvolumen Asset Manager auf dem Logistikmarkt, hat im vergangenen sogar um 35 Prozent auf 4,3 Milliarden Euro. Jahr erstmals Land in der Türkei gekauft und dort auch ein Büro eröffnet. Mit Istanbul, das dreimal so groß ist wie Der europäische Logistikmarkt ist eindeutig in Ost und West London, ist die Türkei sicher einer der Zukunftsmärkte. geteilt. Westeuropa spielt zwar nach wie vor eine dominie- rende Rolle – so entfielen 44 Prozent des Vermietungsum- Das Volumen der Flächenfertigstellungen blieb weiterhin Der Blick der Developer rich- tet sich verstärkt nach Osten, da satzes auf die „großen Drei“ Großbritannien, Frankreich und hoch. Rund 10 Millionen Quadratmeter kamen in Europa hier die Märkte noch einen hohen Deutschland –, doch die Investmentaktivitäten sind hier im vergangenen Jahr neu auf den Markt – 18 Prozent mehr Bedarf nach neuen Flächen haben. Das gilt auch für Rumänien, wo im deutlich zurückgegangen. Mittel- und Osteuropa dagegen als 2006. Während der Markt in Westeuropa vergleichsweise Umkreis von Bukarest der Cefin erfreut sich an Wachstumsraten, die rund dreimal so hoch gesättigt ist, geht die Nachfrage nach neuen Logistikflächen Logistics Park mit mehr als 150.000 Quadratmeter Fläche entsteht. wie im Westen sind. Hier entwickeln sich im Umkreis der vor allem von neuen Märkten wie der Ukraine, Rumänien und Lettland aus. In Kroatien kamen im vergangenen Jahr 150.000 Quadratmeter Logistikfläche neu auf den Markt. Um das Ungleichgewicht zwischen Ost und West zu ver- deutlichen: In Frankreich sank die Zahl der Flächenfertig- stellungen um 34 Prozent, in Italien um sieben Prozent. Der Rückgang bei den Developments ist jedoch nicht nur auf den Westen beschränkt: Auch in Estland sank die Zahl der fertig gestellten Flächen um 52 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mit den sich verringernden Margen überlegen sich Developer inzwischen zweimal, ob sie spekulativ bauen sollen. Vor zwölf Monaten war der Druck auf die Renditen noch erheblich, vor allem in Zentral- und Osteuropa, wo die Gewinne hervorragend waren. Derzeit liegen nach Angaben von Jones Lang LaSalle die Renditen für Logistikimmobilien Scarborough – ebenfalls mit sieben Prozent Rendite. Doch Polen, die Tschechische Republik und Ungarn sind die drei im europäischen Durchschnitt bei 6,1 Prozent. Während das seitdem haben sich die Investmentvolumina deutlich verrin- bereits am weitesten entwickelten Logistikmärkte in Mittel- und Gefälle der Renditen zwischen Ost und West bislang zwei gert. „Zwar ist genauso viel Kapital wie im letzten Jahr auf Osteuropa. Prozent betrug, hat sich diese Differenz jetzt auf ein Prozent der Suche nach Anlagemöglichkeiten, doch die Transaktionen halbiert. In manchen Fällen ist es jedoch schwierig, Aussagen sind um zehn bis 15 Prozent gesunken“, fasst Simon Lloyd über die Renditen zu machen, da entsprechende Trans- die Situation zusammen. „Ich denke, im nächsten Jahr wird aktionen fehlen. „Wo die Renditen stehen? Sagen Sie es mir“, der Investmentmarkt wieder anziehen. Der Logistikmarkt ist kontert Simon Lloyd, Head of European Logistics bei DTZ. wie ein schwerer Tanker – er weicht, anders als die Bereiche „Großbritannien und andere traditionelle Märkte sind mehr Einzelhandel und Büro, nur geringfügig vom Kurs ab.“ oder weniger ausgefallen, Polen jedoch steht am anderen Ende des Spektrums, und in Rumänien muss man nach wie Das Mietwachstum wird in diesem Jahr begrenzt sein, da sich vor mit einem Risikoaufschlag rechnen.“ Projektentwickler unter dem Eindruck der Kreditkrise dem Druck der zunehmend kostenbewussten Mieter beugen. Denn Die letzte und größte Transaktion des Marktes ist ein typi- der boomende Markt brachte auch ein höheres Angebot sches Beispiel: Kühne + Nagel stellte Ende des vergangenen und damit mehr Wettbewerb bei den Mieten mit sich. Der Jahres 22 Objekte zum Verkauf, die das Unternehmen selbst European Warehousing Rental Index von Jones Lang LaSalle für fünf Jahre wieder anmietete. Der Preis für das Portfolio stieg 2007 um magere 2,3 Prozent. Die höchsten Miet- war mit 250 Millionen Euro angesetzt, doch zunächst kam steigerungen verzeichnen die Hauptabsatzmärkte. Dabei der Verkauf nicht in Gang. Ein Grund war vor allem die steht Oslo, wo die zweithöchsten Mieten überhaupt bezahlt Größe des Pakets.