Welcome to Real(i)ty: Subprimekrise und Einbruch der Immobilienaktien führen auch in Frankreich zu Verunsicherung

26 FRANKREICH WELCOME BACK TO REAL(I)TY Die Subprimekrise und der Einbruch der Immobilienaktien an den Börsen haben auch in Frankreich zu einer Verunsicherung der Investoren geführt. Dennoch gibt es keinen Grund für Schwarzmalerei. Von Dr. H. Bernhard Meyer Tiefe Verunsicherung herrscht bei Investoren – die Subprime- Investment Property Databank IPD ist Frankreich – nach Krise, der Börseneinbruch der Immobilienaktiengesellschaften Norwegen – das renditestärkste Land in Europa. Hier lag und eine sich abschwächende Weltkonjunktur haben dazu 2007 die durchschnittliche Gesamtrendite für Immobilien geführt, dass weltweit Käufer wie Verkäufer von gewerb- aller Arten bei 17,8 Prozent – für Büroimmobilien bei 18,2 lichen Immobilien eine eher abwartende als aktive Haltung Prozent, für Einzelhandelsimmobilien bei 22,4 Prozent. Zum einnehmen. Das gilt auch für Frankreich. Doch das bedeutet Vergleich: In Norwegen erreichte die Gesamtrendite für zugleich: Der Markt kehrt wieder in die Realität zurück, die Immobilien aller Arten 18,3 Prozent, in Spanien 12,5 Prozent, Zeiten schneller spekulativer Gewinne sind vorbei. Was in Italien 9,2 Prozent, in Deutschland 4,5 Prozent und in erneut zählt, ist die Investition, bei der immobilienwirtschaft- Großbritannien lag sie bei minus 3,4 Prozent. liche Grundsätze die Entscheidung bestimmen. Der Mythos des einheitlichen Marktes In der Vergangenheit trieben vor allem spanische, irische, britische und amerikanische opportunistische Fonds auf dem Wenn auch auf niedrigerem Niveau ist und bleibt der franzö- französischen Markt die Preise in die Höhe. Sie verfügten sische Markt für Immobilieninvestitionen durchaus lukrativ. über schier unbegrenzte Kreditlinien, und die niedrigen Die Gründe dafür liegen zum einen darin, dass der französi- Zinsen bei der Fremdfinanzierung gestatteten ihnen, Preise sche Immobilienmarkt nicht von einer Wirtschaftsbranche zu bieten, bei denen kein eher konservativer Investor mehr abhängig ist, zum andern, dass es nicht „den“ französischen mithalten konnte. Die französischen Verkäufer gewöhnten Immobilienmarkt gibt, sondern dieser Markt aus unterschied- sich rasch daran, dass sie immer höhere Preise verlangen lichen, geographisch klar abgegrenzten und voneinander un- konnten. Jetzt fällt es ihnen schwer, Abstriche zu machen abhängigen Standorten mit spezifischen Merkmalen besteht. und zurück auf den Boden der Tatsachen zu kommen. Das gilt nicht nur für Paris einerseits und die Regionen ande- rerseits, sondern auch innerhalb der Hauptstadt. Sicher, die allgemeine Verunsicherung schlägt sich in den Paris ist nicht nur eine Messe wert, wie es Heinrich IV. einmal Zahlen des ersten und zweiten Quartals für den Pariser Büro- In Paris gilt es zu unterscheiden zwischen dem Quartier ausgedrückt haben soll, sondern markt nieder. Auch aus den Regionen hört man das eine oder Central des Affaires QCA, dem Central Business District CBD, durchaus auch einen genaueren Blick auf den Investmentmarkt. andere Lamento, wenn auch die Zahlen wegen der niedrigen im Zentrum – die prestigeträchtigen und entsprechend teu- Nach der Überhitzung der letzten Jahre ist der Markt wieder zur absoluten Transaktionvolumina die rückläufige Tendenz noch ren Adressen werden von internationalen Beratungsunter- Normalität zurückgekehrt. nicht sichtbar werden lassen. Dennoch: Nach den Zahlen der nehmen und Anwaltskanzleien bevorzugt; La Defense, wo INTERNATIONALE MÄRKTE 27 nationale und internationale Banken, Versicherungen und das Land durch den offenen und versteckten Protektionismus die Energiewirtschaft die hauptsächlichen Nutzer sind; der in der Industriepolitik wirtschaftlich relativ unabhängiger von Croissant Ouest mit Neuilly, das sich zu einem modernen Ver- den wirtschaftlichen Verwerfungen in diesen Ländern als waltungsstandort für die großen französischen Aktiengesell- seine europäischen Nachbarn. Denn nicht der französische schaften entwickelt hat und wo sich bevorzugt Industrie- Konsument hat bisher das Wachstum bestimmt, sondern die unternehmen mit großem Flächenbedarf ansiedeln, der Investitionen der verarbeitenden Hochtechnologieindustrie; innerstädtisch nicht gedeckt werden kann; dazu zählt auch sie schufen zwar konkurrenzfähige Arbeitsplätze, lösten aber Boulogne-Billancourt, ebenfalls ein Verwaltungsstandort, in keinen Massenkonsum aus, der einbrechen und das Land in dem man vor allem mittelständische Unternehmen antrifft, eine Rezession treiben könnte. Zwar wird sich auch das fran- die eher kleine Flächen benötigen; sowie die Première und zösische Wirtschaftswachstum verlangsamen – hier schlagen die Deuxième Couronne, die beiden „Speckgürtel“ um Paris. die erhöhten Energiekosten, das Budgetdefizit sowie die geringe Kaufkraft wegen der weiterhin hohen Sozialabgaben Aber auch in den Regionen bestehen deutliche Unterschiede zu Buche –, es wird aber immer noch über dem der europäi- zwischen regionalen Oberzentren wie Lyon, Marseille und schen Nachbarn liegen. Lille und Städten, in denen sich neue Wachstumspole um industrielle Neustrukturierungen bilden wie in Toulouse, Abgesehen von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind Nantes oder Le Havre und/oder die Anschluss an das TGV- weitere entscheidende Größen für Immobilieninvestments die Netz haben (etwa Metz, Straßburg). Jeder dieser Standorte jeweilige Nachfrage nach Büroflächen, das Mietpreisniveau hat seine eigene Krisenstabilität beziehungsweise Krisenan- fälligkeit, die nur partiell von der allgemeinen wirtschaft- lichen Lage abhängen. Selbst in Paris stellen die einzelnen Standorte – im Gegensatz zu London oder Frankfurt am Main – keine wirtschaftlichen Monokulturen dar, sondern sind in ihrer Mieterstruktur deut- lich ausgewogener. So ist in Zeiten allgemeiner Verunsiche- rung des Marktes zwar zu beobachten, dass „Paris atmet“, das heißt, dass die Mieternachfrage in den Randgebieten der Deuxième Couronne als erste nachlässt, im Zentrum die Zahl der vermieteten Flächen aber noch wächst; erst im weiteren Verlauf trifft es die Première Couronne und schließlich auch den QCA. Dennoch: Der Büroleerstand der Ile de France ist mit rund drei Prozent einer der niedrigsten in Europa! Allein unter dem Gesichtspunkt der Verschiedenartigkeit der Standorte kann man daher nicht allgemein von einem „schwachen französischen Immobilienmarkt“ sprechen und und nicht zuletzt die Kaufpreise. Ohne Frage, in den letzten La Defense ist nur einer von vielen unterschiedlichen allgemeingültige Aussagen über dessen Attraktivität für drei Jahren hat der französische Markt eindeutig eine Über- Standorten in Paris, die alle ihre eigene Qualität und ihre Investoren machen.