Wer sich nicht professionalisiert, der verliert

Wer sich nicht professionalisiert, der verliert von Hartmut Fründ Die Zeiten der Beschaulichkeit in der deutschen Immobilienwirtschaft sind unwiderruflich vorbei. Wurden Immobiliengeschäfte einstmals von Baulöwen aus dem Bauch heraus getätigt, dominieren heute Begriffe wie Yield Spread, Legal und Financial Due Diligence oder Cap Rates. Die internationale Finanzwelt hat Einzug in den deutschen Immobilienmarkt gehalten. Allerdings passt sie sich deutschen Gebräuchen keineswegs an, sondern erwartet vielmehr, dass die auf den globalen Finanzmärkten üblichen Standards auch hierzulande verstanden und praktiziert werden. Ein untrügliches Zeichen für diese Entwicklung: Im vergangenen Jahr haben die Immobilieninvestmentmärkte in Deutschland erneut Rekordmarken erreicht. Und alles spricht dafür, dass sich die stürmische Entwicklung auch 2007 nahtlos fortsetzt. Dabei machen die grenzüberschreitenden Transaktionen mittlerweile rund zwei Drittel aller Investments aus. Mehr als die Hälfte des eingesetzten Kapitals kommt von zumeist institutionellen Investoren außerhalb Europas. Die Kapital-Schwemme ist allerdings Fluch und Segen zugleich. Denn während das frische Geld die Märkte belebt, müssen die hiesigen Player noch sehr viel lernen. Wer erst jetzt beginnt seine Hausaufgaben zu machen, sein Schulenglisch aufzubessern und sich mit den Gepflogenheiten des internationalen Finanzgeschäfts zu beschäftigen, der hat schon fast verloren. Nichts ist im Immobiliengeschäft mehr so, wie es vor drei oder vier Jahren noch war. Verständlicherweise geht auf den Führungsetagen des deutschen Immobilienmanagements die Sorge um: Können wir in diesem Rennen noch mithalten? Sind wir überhaupt richtig aufgestellt? Werden wir diejenigen sein, die fressen – oder die gefressen werden? Die Globalisierung in der deutschen Immobilienwirtschaft ist nicht aufzuhalten und nimmt an Geschwindigkeit weiter zu. Schnelle Professionalisierung Von der Öffentlichkeit blieb dies lange unbeachtet, obwohl sich die Immobilienwirtschaft in einem Maße verändert hat wie kaum eine andere Branche in Deutschland. Noch vor zehn Jahren konnte von wirklicher Professionalisierung kaum die Rede sein. Unabhängige Beratung etwa war in der deutschen Immobilienwirtschaft fast ebenso unbekannt wie international gängige Prüf- und 1 Reportingstandards. Nach der Jahrtausendwende jedoch veränderte sich das bis dahin lokal geprägte Geschäft fundamental: Mit den internationalen Investmentgesellschaften, insbesondere aus Großbritannien und den USA, erhöhten sich die Anforderungen schlagartig. Der Markt für Immobilienexperten ist heute allerdings leergefegt. Mittlerweile jagen sich die Unternehmen gegenseitig Spezialisten ab. Kaum jemals zuvor bot die Immobilienwirtschaft so gute Ein- und Aufstiegschancen wie heute. Ob Immobilienunternehmen, Bank oder Investmentgesellschaft – jeder konkurriert um die besten Köpfe, etwa um Assetmanager oder Spezialisten für strukturierte Finanzierungen. Das Zusammenwachsen von Kapital- und Immobilienmarkt macht Jobs in der lange geschmähten Immobilienbranche inzwischen auch für die High Potentials unter den Absolventen wirtschaftswissenschaftlicher Studiengänge attraktiv. Der Nachholbedarf ist groß und wird so schnell nicht zu decken sein. Fokussierung und Spezialisierung Wer sein Unternehmen jedoch nicht rasch professionell aufstellt, den bestraft der Markt. Wer mithalten will, muss sich spezialisieren. Es wird zu Konzentrationsprozessen und Übernahmen kommen. Schon heute ist eine deutlich stärkere Fokussierung der Immobilienunternehmen auf einzelne Nutzungsarten erkennbar. Eine Immobilienfirma ist kein Gemischtwarenladen mehr. Einen weiteren Schub in Richtung Professionalisierung wird die Einführung der REITs in diesem Jahr bringen. Mit der Kapitalmarktfähigkeit dürfte sich vor allem die Markttransparenz vieler Immobiliengesellschaften deutlich verbessern. Fehlbewertungen von Objekten, wie man sie in der Vergangenheit häufiger gesehen hat, wird es bei REITs kaum geben. Die Börse bestraft bekanntlich auch kleine Sünden sofort. Das Wissen um das Geschehen und die Instrumentarien der internationalen Finanzmärkte ist heute Voraussetzung, um den Immobilienmarkt zu verstehen. In dieser Hinsicht fällt z.B. den Banken die Aufgabe zu, ihre Kenntnisse noch stärker als bisher in die Immobilienwirtschaft hinein zu transferieren. Die international aufgestellten Beratungsunternehmen, die viele angelsächsische Investmentgesellschaften von ihren Heimatmärkten her schon kennen, bringen ihr 2 Know-how an der Schnittstelle zwischen alter und neuer Immobilienwelt bereits heute professionell ein. Analysen und komplexe Prozesse Doch es liegen noch viele Aufgaben vor uns. In der Immobilienwirtschaft ist ein neuer Typus von Manager gefragt. Es reicht nicht mehr aus, etwas von Immobilien zu verstehen. Der Professional muss analytisch denken können und in der Lage sein, auch komplexe Finanzprozesse zu strukturieren. Im Immobilieninvestmentmarkt gibt sich niemand mehr nur mit der Vermittlung von Objekten zufrieden. Es werden ausführliche Berechnungen der aktuellen und zukünftigen Cash-flows, Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalysen aber auch Aussagen über die Drittverwendungsfähigkeit eines Objektes verlangt. In Fragen der Bewertung geht der Trend zu internationalen Verfahren. Was anfangs als absolutes Novum galt, ist heute Alltag. Die Finanzinvestoren brachten nicht nur Kapital, sondern auch die aus ihren Heimatländern gewohnten Standards mit. Dazu gehören aussagekräftiges Datenmaterial, Transparenz der Geschäftsabläufe sowie bedingungslose Professionalität und Verlässlichkeit in Beratung und Abwicklung. So machen die heimischen Branchenplayer einen nie gekannten Paradigmenwechsel durch. Die Immobilienwirtschaft ist heute Teil der Finanzindustrie einer globalisierten Weltwirtschaft geworden. Damit wächst auch der Bedarf an Beratung. Sie wird zur Querschnittsaufgabe: betriebs- und finanzwirtschaftliches, technisches und juristisches Know-how sind unerlässlich. Manche Immobilienkaufleute aus den beschaulicheren Zeiten der Branche werden diese Herausforderung allerdings nicht bestehen. hartmut.fruend@de.ey.com Hartmut Fründ ist Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate GmbH 3