Wohin die Reise geht: Kreditkrise trifft vor allem die Investmentmärkte und wird künftig das Spektrum der Investoren verändern

15 INTERNATIONALE KAPITALSTRÖME WOHIN DIE REISE GEHT Die Kreditkrise trifft vor allem die Investmentmärkte. Hier wird sich künftig das Spektrum der Investoren verändern. Wer jetzt deutlich größere Chancen als in der Vergangenheit hat, sind die deutschen offenen Fonds. Doch auch sonst wird man sich an neue Namen gewöhnen müssen. Der Abschwung auf den Immobilienmärkten als Folge der und der Index des Immobilienberaters für 24 europäische Von Bert Erik ten Cate Kreditkrise dauert länger als erwartet. Die Untätigkeit von Märkte weist nur bei sechs Städten ein Mietwachstum in Käufern und Verkäufern lähmt die Märkte. Verkäufer haben den ersten drei Monaten dieses Jahres aus. Preisvorstellungen wie vor der Kreditkrise, die Käufer hoffen auf günstige Angebote. Noch ist der Markt nicht darauf Wie sehr sich die Verhältnisse im Investmentbereich geändert eingestellt, dass die Immobilienpreise gesunken sind. Im haben, zeigt ein Beispiel aus jüngster Zeit in den Nieder- ersten Quartal 2008 ist nach Angaben von CB Richard Ellis landen: Im November hat das Immobilienunternehmen Corio das Transaktionsvolumen in Europa auf 37 Milliarden Euro ein 1,1 Milliarden Euro schweres Portfolio mit Büro- und zurückgegangen – von 58 Milliarden Euro im letzten Quartal Logistikimmobilien in den Niederlanden und Frankreich auf 2007. Andere Immobilienberater beziffern die Volumina noch den Markt gebracht. Obwohl zu diesem Zeitpunkt die Kredit- niedriger. Jones Lang LaSalle geht davon aus, dass nur noch krise schon einige Zeit für Unruhe sorgte, war das Interesse 1,5 US-Dollar auf jeden US-Dollar Immobilien zur Verfügung groß. Schließlich blieben das spanische Immobilienunterneh- stehen – vor einem Jahr waren es noch fünf US-Dollar. men Metrovacesa und ein von Lehman Brothers geführtes Konsortium im Rennen. Nachdem Metrovacesa ausgestiegen 2007 war ein Rekordjahr für gewerbliche Immobilien. Der war, verringerte Lehman Brothers sein Angebot um zehn Markt zog mehr und mehr Investoren an. So stiegen nach Angaben von JLL die weltweit getätigten direkten Immo- Direktinvestitionen in bilieninvestitionen um acht Prozent auf 759 Milliarden US- gewerbliche Immobilien 2007 Dollar an. Doch mit der Kreditkrise gingen die Investitionen im zweiten Halbjahr deutlich zurück. In Asien dagegen stie- in Mrd. USD gen die Transaktionsvolumina um 22 Prozent. 800 759 Inland } Cross-Border Investments 700 700 Intra-Regional Noch vor einem Jahr gab es große Ausschreibungen für 600 Inter-Regional Immobilien, die jede Menge Investoren anlockten. Heute 500 495 ziehen Verkäufer es vor, diskreter vorzugehen und sprechen 400 393 354 nur eine Handvoll Investoren an. Die Behauptung, dass die 300 Mietermärkte nach wie vor in guter Verfassung sind, wird in 200 Anbetracht der Tatsache, dass die Unternehmen unsicheren 100 Zeiten entgegensehen, immer fadenscheiniger. Der Optimis- 0 mus der Unternehmen für ihre weitere Geschäftsentwicklung 2003 2004 2005 2006 2007 ist in Deutschland, Großbritannien und Frankreich gesunken. Im ersten Quartal 2008 fiel nach Angaben von JLL der Flächen- Quelle: Jones Lang LaSalle; Property Data (UK); KTI (Finnland); Akershus Eiendom (Norwegen); Athens Economics (Griechenland); Wuest and Partners (Schweiz); umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um sieben Prozent, Real Capital Analytics (USA); Stand: März 2008 INVESTMENT 16 Prozent und wurde abgewiesen. Letztlich wurden nur die Europäischen Kommission unterhalten mehr als 30 Länder niederländischen Assets des Portfolios an den niederländi- Staatsfonds mit einem Vermögenswert, der insgesamt zwi- schen Investor White Estate verkauft, auf den französischen schen 1,5 und 2,5 Billionen US-Dollar liegt und bis 2015 auf Assets blieb Corio sitzen. Ein Makler, der für einen der Bieter schätzungsweise zwölf Billionen US-Dollar anwachsen wird. tätig war, berichtet, dass alles von den Durchführungsrisiken abhing. Mit anderen Worten: ob der Investor auch wirklich Die deutschen offenen Fonds sind die derzeit stärksten in der Lage ist, die Assets zu kaufen. Die Antwort hängt Käufer. Sie haben seit der Krise Ende 2005 ein unwahrschein- davon ab, ob der Käufer über genügend Eigenkapital und liches Comeback erlebt und zeigen sich heute in besserer finanziellen Rückhalt verfügt. Die Banken sind nicht länger Verfassung denn je. CB Richard Ellis geht davon aus, dass die bereit und in der Lage, bis zu 90 Prozent des Immobilienwerts deutschen offenen Fonds über 22 Milliarden Euro Anlage- zu beleihen. Investoren müssen mehr Eigenkapital bereit- kapital verfügen. Im Dezember 2007 demonstrierte SEB Asset stellen und höhere Margen zahlen, solange die Kapitalmärkte Management diese Stärke und erwarb für 1,4 Milliarden Euro geschlossen bleiben. Auch können einzelne Banken die das Daimler-Portfolio am Potsdamer Platz in Berlin. Die großen Käufe nicht mehr finanzieren – zunehmend müssen Kreditkrise scheint auf die deutschen offenen Fonds keine sie für die Finanzierung zusammenlegen. Auswirkungen zu haben. Nach dem deutschen Investment- gesetz können sie nur bis maximal 50 Prozent fremdfinan- Staatsfonds und die deutschen offenen Fonds sind die Immo- zieren – in den Zeiten der Kreditkrise eine hilfreiche bilieninvestoren, die noch genügend Eigenkapital für Trans- Reglementierung. aktionen haben. Vor allem Staatsfonds aus Nahost haben Milliarden aus den Erdöleinnahmen angesammelt und suchen Obwohl die offenen Fonds viel Geld in der Kasse haben, kau- nun nach Anlagemöglichkeiten. Allerdings gibt es bei man- fen sie keineswegs alles. Nach einem erfolgreichen Exit auf dem Londoner Markt schauen sich deutsche Fondsmanager Direktinvestitionen in gewerbliche jetzt erneut auf dem Markt um. Deka Immobilien zahlte Immobilien in Europa 2006 und 2007 Standard Life 143,2 Millionen Euro für das Objekt 50 Finsbury Square in der City of London. Die Transaktion reflektiert eine in Mrd. USD Rendite von 5,5 Prozent. Andere Fondsmanager warten dar- UK auf, dass die Preise weiter fallen. Deutschland Frankreich Sie sind nicht allein.