Mit Verabschiedung neuer Richtlinien hinsichtlich der Entwicklung von Immobilienprojekten hat das Emirat Dubai einen weiteren Schritt zur Sicherung der Interessen von Investoren vollzogen. Nebenbei dürfte die Novelle positive Wirkungen auf Angebot und Preisgefüge von Immobilien nach sich ziehen.
Sicherung von Käuferinteressen als Primärziel:
Nach wie vor ist es in Dubai üblich, Immobilien in einer frühen Planungs- bzw. Bauphase zu erwerben; die Kaufpreiszahlung wird nach einem festen Zahlungsplan vom Käufer geleistet. Das Law No. 8/2007 („Escrow Law“) zieht als Bauträgerverordnung einschneidende Veränderungen für Entwickler von Immobilienprojekten nach sich: Zum einen müssen Entwickler vor der Bewerbung und dem öffentlichen Angebot eines Projekts einen bereits fortgeschrittenen Projektstatus vorweisen können. Konkret bedeutet dies, dass der Baubeginn unmittelbar bevorstehen und die Genehmigungen hierzu vorliegen müssen.
Wichtiger noch sind die neuen Regelungen hinsichtlich der Mittelverwendung der Gelder von Immobilienkäufern. Diese sind von nun an auf ein projektspezifisches Treuhandkonto einzuzahlen und werden von der Überwachungsbehörde ausschließlich nach Erreichung bestimmter bauseitiger Meilensteine freigegeben. Dabei werden fünf Prozent des Projektvolumens auch nach Übergabe der Immobilie an die Käufer für ein Jahr zurückgehalten, um eventuelle Mängelbeseitigungen sicherzustellen. Die zuständige Behörde (Real Estate Regulatory Authority, „RERA“) wurde bereits begründet und hat ihre Arbeit aufgenommen.
Auswirkungen auf den Markt:
Das neue Gesetz bringt in erster Linie Sicherheit für Investoren, dass Ihre Gelder bestimmungsgemäß verwendet werden. Gemeinsam mit der seit 2006 auch für Ausländer möglichen Grundbucheintragung hat die Regulierung eine positive Signalwirkung, die neue - insbesondere institutionelle Investoren - anspricht.
Wichtiger noch als die genannte Anpassung an Gepflogenheiten etablierterer Märkte scheint uns jedoch der Effekt zu sein, den dieses Gesetz auf die Angebotsseite haben wird. Denn: Die neuen Regularien erfordern eine bedeutend bessere Kapitalausstattung von Entwicklern als bisher und stellen insofern eine massive Markteintrittsbarriere dar. Im Zusammenwirken mit gesunkenen Margen für Projektentwickler aufgrund gestiegener Baupreise führt dies zu einer Verdrängung vieler kleinerer Anbieter aus dem Markt. Da die großen Projektentwickler überwiegend voll ausgelastet sind und die freiwerdenden Nischen nicht komplett besetzen können, erwarten wir als Folge ein geringeres Bauvolumen in den nächsten Jahren. Die sich daraus ergebenden Folgen für Immobilienbewertungen und Mietpreise sind offensichtlich.
Vertrauensstärkung mit positivem Nebeneffekt: Die Entwicklung zeigt, dass das Emirat Dubai stetig, aber dosiert wohldurchdachte Reformen durchsetzt. Gemeinsam mit dem 2006 implementierten Grundbuchrecht verfolgt das „Escrow Law“ vorrangig das Ziel, das Vertrauen in den Immobilienmarkt Dubais international weiter zu stärken. Die damit einhergehende Dämpfung des bauseitigen Angebots dürfte die Regierung Dubais als erwünschten Nebeneffekt betrachten.
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