Marktstudie: Fokus Dubai – Analyse und Ausblick April 2009

Marktstudie Fokus Dubai – Analyse und Ausblick April 2009 Sehr geehrte Vertriebspartnerinnen, sehr geehrte Vertriebspartner, mit dieser Studie haben wir die Ergebnisse der jüngsten Untersuchungen und Reports namhafter Analysehäuser, Banken und renommierter Wirtschaftszeitungen, wie Jones Lang LaSalle, Colliers International, Asteco, Dubai Statistics Centre, HSBC Financial Times u.a. für Sie zusammengetragen und aufgearbeitet. Das Ergebnis ist eine fundierte und prägnante Studie über den Immobilienmarkt Dubais, das die Meinung namhafter Experten widerspiegelt. Während in den Medien vom Zusammenbruch des Immobilienmarkts berichtet wird, beziehen sich diese Aussagen weitestgehend auf den Spekulationsmarkt für unfertige Immobilienprojekte. Berichte und Untersuchungen zum Bestandsimmobilienmarkt gab es bisher kaum. Mit dieser Studie möchten wir einen ersten Beitrag zur Analyse des Marktes für Bestandsimmobilien leisten. Auch wenn sich der Standort Dubai nicht von den globalen wirtschaftlichen Entwicklungen abkoppeln kann, hat es keinen seiner Standortvorteilen verloren. Die fundamentalen Stärken Dubais als regionales Drehkreuz für Logistik, Dienstleistungen, Arbeit und Handel und Kapital sind geblieben und werden beim Anziehen der Weltwirtschaft positiv und nachhaltig auf alle Wirtschaftsbereiche des Emirats durchschlagen. Ihr Team der World of Fonds 2 Wirtschaftskennzahlen VAE 2008 2009 Bevölkerung (in Mio.) 4,5 4,62 Bevölkerungsentwicklung 2,8% 2,6% Reales BIP (Mrd. USD) 170,42 172,98 Reales BIP Wachstum 6,0% 1,5% Inflation 13,1% 4,75% Quelle: Global Insight / UNCTAD /EIU 3 Presseartikel zu Dubai | wirtschaftliche Lage Q1 / 09 „Das Wirtschaftswunder ging im Zuge „Der stark auf Pump finanzierte des weltweiten Absturzes zu Ende. Immobilien-Boom in Dubai war in den Wuchs die Volkswirtschaft in den letzten Monaten regelrecht einge- vergangenen Jahren durchschnittlich brochen. Nach einer Studie der US- um 15 Prozent, so erwarten Experten Bank Morgan Stanley fielen die Haus- für 2009 nur noch ein Plus von sechs „Die Hälfte aller bis 2012 geplanten und Wohnungspreise seit September Prozent.“ Bauvorhaben in den Vereinigten um 25 Prozent.“ Arabischen Emiraten (VAE) sind Financial Times, Deutschland abgesagt oder aufgeschoben - die Handelsblatt meisten davon in Dubai.“ Die Zeit Der Immobilienmarkt Dubais erfährt zur Zeit eine Preiskorrektur. Massiver Preisverfall findet insbesondere im virtuelle Segment, dem Handel mit unfertigen Projekten statt. Aber das schwierige wirtschaftliche Umfeld hat auch Auswirkungen auf den Bereich der Bestandsimmobilien. Investoren, die in der Finanzklemme stecken, müssen sich von veräußerbaren Sachwerten trennen und bringen so auch den Markt für Bestandsimmobilien unter Druck. Märkte unterliegen Schwankungen und haben oft eine Vielzahl von Einflussfaktoren, die sowohl die Dauer als auch die Schwankungsintensität eines Zyklus bedingen. Entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg einer Investition ist es zum einen den optimalen Einstiegszeitpunkt zu finden und zum anderen die Entwicklung des Verhältnis von Angebot und Nachfrage für den Zeitraum der Investitionsphase treffend zu beurteilen und entsprechend zu agieren. Wo sind wir im Immobilienzyklus? 4 Wo sind wir im Zyklus? 5. Die Weiter- 6. Banken stoppen 6. Nachfrage steigt 5. Transaktions- Übergang 2009 vermarktung von Finanzierungen von Endverbrauchern volumen und Immobilien kommt und Investoren Preise steigen zum Erliegen nachhaltig Abwärtsspirale Erholung bedingt getrieben von durch rationalesx 4. Projektentwickler Angst und 1. Preise & Mieten Verhalten und un 4. Fremdkapital stoppen Projekte / Misstrauen durchschreiten Vertrauencvvv – Käufer Zahlungen die Talsohle investieren 1. Off plan Käufer verschwinden 3. Projektentwickler 3. Immobilienfinan- können den Bau zierungen sind nicht finanzieren wieder möglich 2. Preise und 2. Finanzinvestoren Verkäufe und Cash-Käufer gehen zurück investieren 2009 wird das Jahr der Korrektur, für 2010 erwarten wir eine Stabilisierung des Marktes und eine merkliche Erholung in 2011. 5 Wo sind wir im Zyklus? 1. Offplan Käufer Seit September 2008 liegen erstmals die 1. Preise und Mieten Qualitätsimmobilien in Toplagen sind verschwinden Preise für Bestandsimmobilien über den durchschreiten die vereinzelt für 2.000 Euro/qm zu erwerben. Preisen für Bauprojekte. Talsohle (PRP International, März 2009) (Colliers International Houseprice Index 4.Q.2008) 2. Preise und Seit dem 3. Q. 2008 sind die 2. Finanzinvestoren Verdopplung des Transaktionsvolumens im Verkäufe gehen Immobilienpreise um 10% bis 20% und Cash Käufer März 2009. (520 Mio USD ggü. 250 Mio zurück gefallen. Die Verkaufspreise liegen bis zu beginnen zu USD im Vormonat) (JLL MENA House 30% unter den Angebotspreisen. (JLL investieren View March 2009) Dubai City Profile, February 2009) 3. Projektentwickler Es kommt zu Verzögerungen am Bau. 3. Immobilienfinanzie- HSBC Middle East erhöht den können den Bau 2009 bis 2011 werden nur 90.000 rungen sind wieder Fremdkapitalanteil bei nicht mehr Einheiten übergeben werden. möglich Immobilienfinanzierungen auf bis zu 75% finanzieren (JLL Dubai City Profil 2009) des Kaufpreises. (HSBC 31.03.09) 4. Projektentwickler 60% der Bauprojekte mit einem Volumen 4. Fremdkapitalkäufer Noch nicht eingetreten stoppen Projekte von 75 Mrd. USD sind gestoppt wurden. investieren (HSBC, March 2009) 5. Weitervermarktung Die Zahl der veräußerten Wohneinheiten 5. Transaktionsvolum Noch nicht eingetreten von Immobilien ging zwischen Oktober 2008 und Janauar en und Preise kommt zum 2009 um 40% zurück. (JLL City Profil steigen nachhaltig Erliegen February 2009) 6. Banken stoppen Banken erhöhen drastisch die Eigen- 6. Nachfrage steigt Noch nicht eingetreten Finanzierungen kapitalquote bei Immobilienfinanz- von ierungen und verschärfen Bonitäts- Endverbrauchern und Kapitaldienstauflagen. und Investoren (Asteco, Dubai Report 4. Q. 2008) 6 10 Indikatoren für eine Erholung des Immobilienmarktes in den VAE Dez. `08 März `09 1. Globale wirtschaftliche Stabilität 2.