Investment in Sozialimmobilien: Risiko oder Chance?

Investment in Sozialimmobilien: Risiko oder Chance? Adrian Ottnad, Hubert Oppl Der  Sozialimmobilienmarkt  wird  gegenwärtig  sowohl  durch  irritierende  Signale  der  öffentli­ chen Debatte als auch durch Einschätzungen verunsichert, die von Partikularinteressen „ge­ trieben“ sind. Angesicht dieser kurzfristigen Hektik bedarf es fundierter Analysen und empi­ risch  gesicherter  Daten,  um  die  Zukunft  des  Investments  in  Pflegeimmobilien  beurteilen  zu  können. Die  Zahl  der  Pflegebedürftigen  wächst  künftig  schon  aus  demographischen  Gründen  er­ heblich.  Die  Lebenserwartung  steigt  weiter,  und  jenseits  des  70.  Lebensjahres  nimmt  das  Pflegerisiko  exponentiell  zu.  Die  noch  vorhandenen  häuslichen  Pflegepotentiale  halten  mit  dieser Entwicklung nicht mehr Schritt. Bereits in den letzten Jahren ist der Bedarf an stationä­ rer  Pflege  überdurchschnittlich  gestiegen.  Dieser  Trend  dürfte  sich  trotz  der  Versuche  der  Politik, ihm entgegenzusteuern, fortsetzen. Schon  heute  werden  auf  dem  Pflegemarkt  jährlich  über  30  Milliarden  Euro  umgesetzt  – rund  1,5  Prozent  des  Bruttoinlandsproduktes.  Weiteres  kräftiges  Wachstum  ist  vorgezeich­ net. Um ein gleichbleibendes Versorgungsniveau zu gewährleisten, müssten sich die Ausga­ ben der  Pflegeversicherung  bis  2050  etwa  verfünffachen,  im  stationären  Bereich  sogar  ver­ sechsfachen.  Allerdings  wird  dies  kaum  allein  über  öffentliche  Abgaben  finanzierbar  sein.  Vielmehr wird die private Vorsorge zunehmend an Bedeutung gewinnen. Die verstärkte private Vorsorge wird zu einem Wandel der Nachfrage führen. Das schafft  für die  künftige Gestaltung von stationären Angeboten neue  Herausforderungen und Chan­ cen – vor allem hinsichtlich der Flexibilität ihrer Struktur und ihrer Qualität. Das künftige Wachstumspotenzial ist beträchtlich ­ zum einen wegen des erheblichen Er­ weiterungsbedarfs, zum anderen wegen des zunehmenden Ersatzbedarfs. Dieser Bedarf wird  künftig weitestgehend über den Kapitalmarkt finanziert werden müssen. Sozialimmobilienmarkt in Bewegung In  der  öffentlichen  Debatte  um  Chancen  und  Risiken  des  Investments  in  Sozialimmobilien  häufen sich in jüngerer Zeit irritierende Signale. Nach einem Boom Ende der neunziger Jahre  sowie einem Platzen der „Sozialimmobilienblase“ Anfang 2000 schienen der Markt bereinigt und  ein  langfristiges  Wachstum  der  Nachfrage  aus  demographischen  Gründen  gesichert. Demgegenüber  wird  die  aktuelle  Diskussion  um  den  künftigen  Bedarf  an  „vollstationären  Angeboten“ für pflegebedürftige Menschen kontrovers geführt: Einerseits wird ein allgemei­ ner  Rückgang  der  Nachfrage  wegen  abnehmender  Pflegedürftigkeit  prognostiziert; ergän­ zend wird ein Abschied von den „Bettenburgen“ der Vergangenheit gefordert. Andererseits  wird  betont,  dass  der  Erweiterungsbedarf  allein  wegen  der  weiter  ansteigenden  Lebenser­ 1 wartung und des damit einhergehenden progressiv steigenden Pflegerisikos beträchtlich sei.  Außerdem  wird  auf  einen  erheblichen  Ersatzbedarf  der  zum  Teil völlig  überalterten  Be­ standshäuser verwiesen.  Schließlich  sei  man von  den  Zielen  der  Landespflegegesetze  weit  entfernt, wonach in der Regel ca. 80 Prozent an Einzelzimmern gefordert werden.  Für  beträchtliche  Verunsicherung  in  der  Branche  sorgen  in  jüngster  Zeit  immer  wieder  alarmierende Äußerungen einzelner Akteure und Institutionen. So verlautete am 19.5.2008  aus dem Immobilienverband, Seniorenimmobilien seien uninteressant. Und der Bundesver­ band freier Immobilien­ und Wohnungsunternehmen warnte am 15. Mai 2008, dass bei gro­ ßen Betreibern die Belegung einbrechen würde. Bereits am 5. Mai 2007  hatte der Bundes­ verband  vorgerechnet,  dass  seniorengerechte  Wohnungen  die  Pflegekassen  um  Millionen  entlasten würden – ohne freilich zu erwähnen, dass die Pflegekassen gar nicht für Kosten der  Unterbringung, sondern lediglich für Pflegeleistungen aufkommen.  Derartige  Einschätzungen  scheinen  oft  mehr  von  Partikularinteressen  geleitet  als  durch  schlüssige Argumente begründet – zumal sie nicht selten dem widersprechen, was noch vor  kurzer Zeit vertreten wurde. Angesichts solcher kurzfristigen Hektik ist es nötiger denn je, die  Zukunft  des  Pflegemarktes  und  die  Perspektiven  des  Investments  in  Pflegeimmobilien  auf  der Grundlage einer fundierten und differenzierten Analyse und gesicherter empirischer Er­ kenntnisse zu evaluieren. Nachfolgend werden deshalb der künftige quantitative und quali­ tative Pflegebedarf und dessen Finanzierung vor dem Hintergrund demographischer, sozioö­ konomischer  und  politisch­rechtlicher  Veränderungen  beleuchtet  und  Folgerungen  für  die  Entwicklung des Pflegemarktes gezogen. Dabei wird auch auf die aktuelle Pflegereform und  den von der Politik forcierte Vorrang der ambulanten Pflege kritisch eingegangen. Herausforderung der demographischen Entwicklung Die stark wachsende Zahl Pflegebedürftiger zählt zu den wichtigsten Herausforderungen, mit  denen  Gesellschaft,  Politik  und  Wirtschaft  aufgrund  des  demographischen  Wandels  in  Deutschland  künftig  konfrontiert  sind.  Lange  war  das  Thema  Pflege  tabuisiert.  Nun  aber  rückt es zunehmend in das öffentliche Bewusstsein.  Zum  einen  steigt  mit  fortschreitender  Alterung  der  Bevölkerung  die  Zahl  der  Pflegebe­ dürftigen. Damit halten– noch – vorhandene häusliche Pflegepotentiale abnehmend Schritt.  Zum  anderen  ändern  sich  Haushaltsstrukturen  und  Lebensweisen.  Ein  wachsender  Teil  der  künftigen  Rentner  ist  einen  individualistischen  Lebensstil  ohne  (enges) familiäres  Umfeld gewohnt. Dieser – finanziell häufig relativ gut ausgestattete – Personenkreis möchte auch im  Alter möglichst lange selbstbestimmt – vorzugsweise in einer urbanen Umgebung – wohnen,  dabei aber rechtzeitig und möglichst noch nach eigenen Vorstellungen für den Fall der eige­ nen Pflegebedürftigkeit vorsorgen. 2 Alternde Bevölkerung Die Menschen in Deutschland werden immer älter. Neugeborene Mädchen und Jungen er­ reichten 1950 im Schnitt ein Alter von 65 bis 68 Jahren. Diese Lebenserwartung ist bis heute  um mehr als zehn Jahre gestiegen; und der Jahrgang 2050 wird voraussichtlich fast zwanzig  Jahre länger leben als der Jahrgang 1950. (Abbildung 1) Abbildung 1: Anstieg der Lebenserwartung Neugeborener in Deutschland 1950­2050 Datenbasis :  StBa, 11. KBVB,  Basisannahme (L1) © Adrian Ottnad,  OTTNAD CONSULT – Forschung & Beratung für Wirtschaft und Gesellschaft , 2008 Dieser Anstieg der allgemeinen Lebenserwartung konzentriert sich vor allem auf die Verlän­ gerung  der  Altersphase.  Schon  bei  vorsichtiger  Schätzung  steigt  die  Lebenserwartung  65­ Jähriger jährlich um vier bis sechs Wochen. Zusammen mit einer anhaltend niedrigen Gebur­ tenrate hat dies gravierende Folgen für die Altersstruktur der Bevölkerung: Obwohl die Ge­ samtzahl der Einwohner in Deutschland bis 2050 um über acht Millionen zurückgeht, nimmt  gleichzeitig die  Zahl der Menschen  ab 60  Jahre um  ebenfalls  rund  acht Millionen zu.  Diese  Zunahme konzentriert sich wiederum vornehmlich auf die Hochbetagten, d.h. auf die Alters­ gruppe ab 80 Jahre. Deren Zahl erhöht sich bis 2050 von heute vier auf dann rund zehn Mil­ lionen. (Abbildung 2) 3 Abbildung 2: Hochbetagte und Gesamtbevölkerung in Deutschland 2000­2050 Mill.  12,0 Einwohner 10,0 8,0 100+ 6,0 90­99 80­89 4,0 2,0 Datenbasis : StBa, 11. KBVB, Variante 1-W2 0,0 2000 2010 2020 2030 2040 2050 © Adrian Ottnad, OTTNAD CONSULT – Forschung & Beratung für Wirtschaft und Gesellschaft . 2008 Stark zunehmender Pflegebedarf Jenseits des 70. Lebensjahres steigt die Wahrscheinlichkeit der Pflegebedürftigkeit exponen­ tiell  an.  Besonders  schwer  fällt  deshalb  die  überproportional  steigende  Zahl  Hochbetagter  ins Gewicht. Etwa jeder Dritte, der das achtzigste Lebensjahr überschritten hat, bedarf heute  der Pflege und häufig handelt es sich um schwere Pflegefälle, die stationär versorgt werden.  Hinzu kommt eine steigende Zahl Hochbetagter, die unter Altersdemenz leiden. Diese Per­ sonen tauchen bislang in der Pflegestatistik zum Teil gar nicht auf. Sollte sich an den in den letzten Jahren beobachteten Pflegewahrscheinlichkeiten – diffe­ renziert nach Alter, Geschlecht,  Pflegestufe und Art der Unterbringung – künftig nichts än­ dern, würde sich die Zahl der Pflegebedürftigen allein aufgrund des demographischen Wan­ dels bis 2050 näherungsweise verdoppeln, d.h. von derzeit knapp 2,2 auf rund 4 Millionen  steigen.1 (Abbildung 3) 1 Vgl. Adrian Ottnad (2003). Diese Ergebnisse werden durch zahlreiche andere Studien bestätigt, so z.B. durch  die Vorausberechnungen des Statistischen Landesamtes Baden­Württemberg (2005).