Geschlossene Immobilienfonds: Wege aus der Krise dringend gesucht

21 Titelthema Immobilienfonds: Wege aus der Krise dringend gesucht Geschlossene Immobilienfonds. Sie waren in Deutschland eine beliebte Anlageform. Heute sind die Platzierungszahlen schwach. Seit der Finanzkrise sind die alten Konzepte out. Jetzt sollen innovative Ideen die Trendwende bringen. Beatrix Boutonnet, Rosenheim Auf einen Blick Wenn es um Wichtiges geht, etwa um Millionen-Deals und › Immer noch stagnieren beziehungsweise sinken die Platzierungs- überlebensfähige Immobilienfonds-Konzepte für die Zukunft, zahlen von Geschlossenen Immobilienfonds. spielt die Wortgebung eine große Rolle. Begriffe wie „langfris- tig gebundenes Kapital“ und „risiko-, aber auch chancenreich“ › Doch auf das Gesamtjahr gesehen liegt ihr Wert für deutsche Fonds elf Prozent höher als im Vorjahr. sollten dabei tunlichst nicht mehr vorkommen. Damit verbin- den Anleger doch häufig negative Erfahrungen. Viele Geschlos- › Trends bei innovativen Fondskonzepten sind Arbeitsplatzkonzepte sene Immobilienfonds konnten ja auch nicht halten, was sie oft für morgen, Konzentrationen auf bestimmte Regionalmärkte und vollmundig versprachen. Viel Anlegergelder gingen verloren. Kernkompetenzen. Auch ein tiefes Verständnis der Zielgruppe hilft Dazu kamen noch Entscheidungen der Initiatoren, die einem dabei. Das gilt besonders für Altobjekte. übersteigerten Erfolgsglauben der lang anhaltenden Boompha- se geschuldet waren. Das prägt bei oberflächlicher Betrachtung › Damit lassen sich neue Finanzierungspartner gewinnen. auch das Image der Branche. › Die Innovationskraft der Branche scheint ungebrochen. Gerecht wird es ihr aber nicht, denn Anleger haben bei et- lichen Fonds auch gut verdient, schon allein durch den Steu- erspareffekt, der die Asset-Klasse bis 2005 erst groß gemacht Wirtschaftswunder – so der Claim der VGF-Kampagne – ist hat. Als dann aber die Renditeorientierung das Maß aller Dinge derzeit noch wenig zu merken. Immer noch stagnieren bezie- wurde, wichen viele Initiatoren auf risikoreichere Investments hungsweise sinken die Platzierungszahlen. Im dritten Quartal aus, um eine verkaufswirksame Story anbieten zu können. 2011 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Dann kam die Finanz- und Wirtschaftskrise und ließ alle Welt (BaFin) gerade einmal 57 neue Geschlossene Fonds mit einem in tiefer Verunsicherung zurück. Eigenkapitalvolumen von rund 1,1 Milliarden Euro gestattet. Das ist ein Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von 31 Das „kleine Wirtschaftswunder“? Prozent. Besonders deutlich haben dabei Immobilienfonds ver- loren. Mit 505,3 Millionen Euro liegt ihr Eigenkapitalanteil um Keine guten Zeiten also derzeit für langfristige Geldanlagen, die etwa 35 Prozent unter dem Wert des dritten Quartals 2010. zudem mit unternehmerischem Risiko behaftet sind. So haben Doch ganz so schlecht, wie diese Zahlen das vermuten las- es selbst die seriösen Anbieter Geschlossener Immobilienfonds sen, ist die Lage nicht. Auf das Gesamtjahr gesehen haben sich derzeit alles andere als leicht. Sie bemühen sich gemeinsam vor allem die Fonds mit deutschen Immobilien sogar wacker mit dem Verband der Geschlossenen Fonds (VGF) und den geschlagen. Da liegt ihr Wert sogar elf Prozent höher als im Vertrieben um eine abgestimmte Krisenbewältigung. Sogar Vorjahr. Das hat aber auch seinen Grund. „Die Immobilien- Foto: Stockbyte eine groß angelegte Werbekampagne wurde gestartet, um das fonds profitierten vor allem von den großen Fonds von DWS ramponierte Image aufzupolieren und die Asset-Klasse wieder und DFH aus dem zweiten Quartal 2011“, erklärt Wolfgang positiv im Kopf der Anleger zu verankern. Doch vom kleinen Kubatzki, Leiter Geschlossene Fonds bei der Feri EuroRating |   www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2012 22 Titelthema Services, den Hintergrund. Die auf Nachhaltigkeit getrimmten Deutsche Bank Türme in Frankfurt und das Vodafone-Projekt in Düsseldorf – derzeit eine der größten Baustellen in Europa – brachten es auf fast 600 Millionen Euro Eigenkapitalvolumen. Wo bleiben die Privatanleger? Projekte dieser Größenordnung werden in Zukunft im Fonds- bereich allerdings eher Ausnahmen bleiben. Nun aber gilt es für die anderen Anbieter ihre Konzepte zukunftsfähig zu machen. Anleger allerdings betrachten inzwischen die Finanzmärkte mit einer Mischung aus Unverständnis, Vorsicht und einer ordent- lichen Portion Zurückhaltung. Sie stellen immer mehr Fragen: Ist der Euro noch zu retten? Wie geht es in den USA weiter? Kommt es zum befürchteten Double Dip, dem erneuten Ab- ner Initiatorin zuerst einmal im Zusammenhang mit der Asset- gleiten in die Rezession? Wo ist mein Geld sicher? Eine schwer Verwaltung eines alten Fonds, das Ergebnis des Pilotprojekts zu beantwortende Frage, selbst für Experten. Die Aktienmärk- könnte aber auch wegweisend für neue Fonds werden. Zu- te reagieren zunehmend volatil. Staatsanleihen sind seit Grie- sammen mit den Zukunftsforschern der THOMSEN GROUP, chenland, Irland, Italien, Portugal und Spanien alles andere als die auch schon in der Zeil-Galerie in Frankfurt eingebunden ein sicherer Hafen. Und so bleiben oft nur noch Immobilien, waren, erstellten die Münchner daher eine umfassende Studie um das Portfolio zu diversifizieren, aber auch zu stabilisieren. über den Arbeitsmarkt für morgen. Die Untersuchungser- Was in der Theorie logisch klingt, sieht in der Praxis anders gebnisse sollen dann in dem Fondsobjekt in der Düsseldorfer aus. Die häufig herbeigeredete Flucht in Sachwerte ist bei insti- Schießstraße 43, für das in einem Jahr der Mietvertrag ausläuft, tutionellen Investoren Alltag, bei den Privatanlegern – was die bis Ende 2012 umgesetzt werden. Das Fonds-Gebäude ist sehr Fondsschiene betrifft – aber noch nicht wirklich angekommen. hochwertig, eben erst DGNB Bronze zertifiziert. Was also tun, um die Anleger wieder für sich zu gewin- Um den Ansatz für eine neue Immobiliengestaltung zu nen? Alte Wege versprechen oft wenig Erfolg. Etliche Laden- verstehen, ist ein tiefer Einblick in die neuen Zielgruppen not- hüter zeugen davon. Doch zunehmend kommt frischer Wind wendig. Die „Digital Natives“ wachsen in einer beschleunigten in die Fondslandschaft. Einige neue Ansätze belegen das. Die Welt auf: Innovationszyklen verkürzen sich. Der Wettbewerb Münchner Real I.S. AG setzt dabei auf die Digital Natives, also um Wissen und Fachkräfte spitzt sich zu. Multitasking und die in das Internet-Zeitalter geborenen neuen Arbeitnehmer. netzwerken sind gefragt. Zudem werden angesichts der zuneh- „Wie denkt diese Generation? Welche Anforderungen stellt sie menden Überlastung immer mehr Beschäftigte eine freiberuf- an ihren Arbeitsplatz? Was bedeutet das für die Wirtschaft und liche Tätigkeit anstreben, um ihre Work-Life-Balance selbst die Immobilienbranche? Diese Fragen stellte sich die Münch- zu gestalten. Bis 2020, so die Studie, sollen es 55 Prozent sein. Zum Vergleich: In den späten 70iger-Jahren hatten noch über 90 Prozent eine feste Vollzeitanstellung. „Die Veränderung von Gesellschaft und Arbeitswelt hat auch Einfluss auf das Nutzer- verhalten. Gerade für innovative Branchen sind deshalb zu- künftig andere Konzepte gefragt“, unterstreicht Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S., das Vorhaben.