Hamburger Modell bei Immobilien: Guter Trick oder teurer Fehlkauf

Bei einer Wohnungsvermietung auf Dauer darf das Finanzamt keine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei unterstellen. Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Vermietungstätigkeit aber nur auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner „Befristung“ unterliegt. An dieser Nahtstelle im Steuerrecht verläuft das sogenannte Hamburger Modell:

Bei diesem Steuersparmodell erwirbt eine nur auf eine bestimmte Dauer angelegte GbR ein Mietobjekt, bei dem bereits im Gesellschaftsvertrag vorgesehen ist, dass das Mietobjekt in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt werden kann. Jeder Gesellschafter erhält im Fall seines Ausscheidens als Abfindungsguthaben eine Wohnungseinheit, die wertmäßig seinem Gesellschaftsanteil entspricht. Da das Hamburger Modell auf Zeit angelegt ist, wird sich während der Vermietungszeit der Gesellschaft regelmäßig kein Totalüberschuss erzielen lassen.

Die neue Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) legt hier einen strengen Prüfungsmaßstab an, der ausschließlich auf die Zeit vor der Auflösung der GbR abzielt, was notwendigerweise zur Liebhaberei führt (BFH, Az. IX R 49/07). Die Auffassung der Finanzverwaltung (OFD Frankfurt am Main, Az. S  2253 A – 48 – St II 24) ist in diesem Punkt dagegen erfreulicherweise großzügiger, da sie auch die Zeiträume nach Auflösung der Gesellschaft mitberücksichtigt.

Rechtsmittel gegen negative Steuerbescheide einlegen Dazu ein Beispiel: Gesellschafter A hatte während des Bestehens der GbR Verluste von 50.000 Euro zugewiesen bekommen, die ihm bei einem Einkommensteuersatz von 45 Prozent zu einer Steuerersparnis von 22.500 Euro verhelfen. Im Ergebnis billigt die Verwaltung damit trotz der Kündigungsmöglichkeit des  Gesellschafters diesem vom Zeitpunkt des Eintritts in die Gesellschaft die geltend gemachten Vermietungsverluste zu, sofern er die ihm übertragene Wohnung weitervermietet. Bei wirtschaftlicher Betrachtung wird der Vorgang der Vermietung also nicht, wie es der BFH tut, künstlich aufgespalten, sondern als Einheit betrachtet. Die Auffassung der Verwaltung bewegt sich damit auf der Linie der älteren Rechtsprechung des Großen Senats des BFH aus dem Jahre 1995 (Az. GrS 1/93). Steuerpflichtige, die als ehemalige Gesellschafter  einem Hamburger Modell beigetreten sind, sollten sich auf die vorteilhafte Verwaltungsmeinung berufen und Rechtsmittel gegen negative Steuerbescheide einlegen.

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