Immobilienwirtschaft aus der Region spricht sich zu 90 % für Stuttgart 21 aus - Ein Interview mit Rainer Reddehase

Masterarbeit Stuttgart 21 1/5 Rainer Reddehase Masterarbeiten über Stuttgart 21 Immobilienwirtschaft aus der Region spricht sich zu 90 % für Stuttgart 21 aus Nun liegt die erste Masterarbeit zum Thema Stuttgart 21 vor. Rainer Reddehase, Geschäftsführer der REAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH, beschäftigte sich im Rahmen seines MBA-Studiums an der Universität Regensburg / IREBS mit dem Thema: „Bahn- und Städtebauprojekt Stuttgart 21 als Teil der Magistrale Paris – Bratislava – Akzeptanz innerhalb der Stuttgarter Immobilienwirtschaft und Refinanzierung des Projektes durch freiwerdende Grundstücksflächen“. Herr Reddehase, sind Sie für oder gegen Stuttgart 21? Seit einem Jahr beschäftige ich mich aufgrund meines Studiums intensiv mit dem Gesamtprojekt – vorher hatte ich es nur beiläufig in der öffentlichen Diskussion mitbekommen. Die Vorteile, die die künftigen Generationen haben werden sind immens. Europa wird durch die TEN-Projekte (Transeuropäische Netze) der Europäischen Gemeinschaft verbunden. Baden-Württemberg rückt in die Mitte Europas. Bei den angestrebten Zuggeschwindigkeiten zu den Metropolen Europas wird künftig der Zug – vor Auto und Flugzeug - erste Wahl werden. Daher bin ich ein eindeutiger Befürworter der sogenannten Magistrale für Europa. Was fanden Sie während Ihrer Recherchen am eindrucksvollsten? Reddehase: Der europäische Gedanke wird durch dieses Projekt gelebt. 35 Millionen Bewohner Europas werden durch die Strecke Paris – Bratislava verbunden. Und wir sind mitten drin! Mittlerweile kooperieren und konkurrieren wir mit der ganzen Welt. Auch wenn wir aufgrund der mäßigen internationalen Direktflugverbindungen vom Stuttgarter Flughafen immer noch zum Münchener oder Frankfurter Flughafen müssen. Aber europaweit gewinnen wir an Bedeutung. Wenn wir innerhalb von 4 ½ h in Berlin, Wien, Mailand oder Brüssel sein können, werden wir die Bahn bevorzugen. Und Handel und Business ist halt von den Transportwegen und -geschwindigkeiten abhängig. Haben Sie vergleichbare Projekte gefunden? In Hongkong steht das urbane Entwicklungsprojekt „Union Square“ vor der Fertigstellung. Neben einem neuen Bahnhof, Shoppingcenter, Hotel und dem höchsten Gebäude von Hongkong (ICC) wurden hier in den letzten 7 Jahren Arbeitsplätze und Wohnungen für 100.000 Menschen geschaffen. Der Istanbuler Masterarbeit Stuttgart 21- Reddehase 2010-05-11.doc Print: 08.09.2010 13:44:10 Masterarbeit Stuttgart 21 2/5 Rainer Reddehase Eisenbahntunnel „Marmaray“ unter dem Bosporus wird den Schienenverkehr zwischen Asien und Europa ermöglichen und täglich 1.000.000 Menschen bewegen. In Ihrer Masterarbeit untersuchten Sie die Akzeptanz zum Bahn- und Städtebauprojekt Stuttgart 21 innerhalb der Immobilienwirtschaft aus der Region. Was waren die Ergebnisse? Hier wurden 500 Immobilienunternehmen aus der Region befragt. Aufgrund eines Rücklaufes in Höhe von 33 % war die Repräsentanz gegeben. Überrascht hat dann doch die große Zustimmungsquote innerhalb der Immobilienwirtschaft. 86 % (bereinigt um die Enthaltungen 90%) sprachen sich für das Projekt Stuttgart 21 aus. Aufgrund der Wahrnehmung in der Presse hätte ich die Quote nicht so hoch eingeschätzt. Bei den Befragten standen aber die Chancen im Vordergrund: Anbindung an die Schnellbahn; verbesserte Infrastruktur, Verbesserung der internationalen Bekanntheit und der Standortattraktivität, Neues Wohnungsangebot, wirtschaftliche Belebung, Städtebauliche Neuordnung. Gab es auch kritische Stimmen? Die Kommunikation wurde als erschreckend eingestuft. Dies dürfte sich durch den Einsatz des Botschafters für Stuttgart 21 mittlerweile verbessert haben. Auch den Standort für das Shoppingcenter hielt eine Mehrheit nicht für ideal. 61 % der Befragten gehen davon aus, dass sich das Projekt Stuttgart 21 auf ihre tägliche Arbeit auswirkt. Von denen gehen 17 % davon aus, dass sie „negativ“ betroffen sein werden. Sie hatten auch das Fahrverhalten von Stuttgart nach Frankfurt bzw. München untersucht. Wie waren hier die Ergebnisse? Obwohl die Strecke von Stuttgart nach München (228 km) nur unwesentlich weiter ist als die Strecke von Stuttgart nach Frankfurt (204 km), dauert die Zugfahrt nach München eine Stunde länger. Das hat zur Folge, dass auf der Strecke nach Frankfurt auf 100 Zugfahrten nur 39 Autofahrten folgen. Auf der Strecke nach München folgen auf 100 Zugfahrten 131 Autofahrten. Mit Fertigstellung der Strecke Stuttgart – Ulm bzw. Stuttgart – München wird sich diese Korrelation zum Vorteil der Bahn wesentlich verändern. Wo sehen Sie das Branchenfazit? Eindeutig mit 94 % gingen die Befragten davon aus, dass die Umsetzung des Projektes den Wirtschaftsstandort Stuttgart fördern wird und dazu verhelfen wird, die Stadt im internationalen Vergleich zu stärken. Und die Bibliothek finden mittlerweile auch die meisten ganz toll. Stuttgart 21 ist neben dem Bahnprojekt auch ein städtebauliches Projekt. Wie sehen Sie die Entwicklung auf dem ersten Bauabschnitt A1, dem Europaviertel? Masterarbeit Stuttgart 21- Reddehase 2010-05-11.doc Print: 08.09.2010 13:44:10 Masterarbeit Stuttgart 21 3/5 Rainer Reddehase Von den 15 Parzellen sind die meisten schon realisiert bzw. in der Projektierung. Eine Parzelle wird als Logistikfläche während der Bauphase benötigt. Zwei weitere Flächen können erst nach Fertigstellung der neuen U-Bahnlinie vollständig bebaut werden. Aufgrund einer gemeinschaftlichen Tiefgarage steht eine andere Parzelle in Abhängigkeit zu dem geplanten Einkaufszentrum. De facto steht heute lediglich ein Hochhausgrundstück zur Verfügung. Hier werden Investoren den weiteren Verlauf der EKZ-Planung abwarten. Die Bibliothek des 21 Jahrhunderts befindet sich aktuell im Bau. Das Wohn- und Büroprojekt Pariser Höfe steht kurz vor dem Baustart. Spannend bleibt die Frage, wie die weiteren Aktivitäten der LBBW-Gruppe sein werden, die ja neben ihrem Hauptquartier am Stuttgarter HBF drei Parzellen auf dem Gebiet bereits bebaut hat. Durch den Projektstart von Stuttgart 21 wird sich die weitere Vermarktung beschleunigen. Allein auf dem Teilgebiet A1 sehe ich das Investitionsvolumen in einer Höhe von ca. 1,6 Mrd. €. Von diesem Investitionsvolumen würde circa ein Drittel auf das Einkaufszentrum entfallen. Im Stuttgarter Rathaus wird offen diskutiert, ob nicht eine Wohnnutzung besser geeignet wäre als ein Einkaufszentrum im Europaviertel. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die Grundstückserlöse bei einer Wohnbebauung wesentlich niedriger sein würden als bei einem EKZ. Potentielle Betreiber würden gerne die Anzahl der möglichen Stellplätze von 1.200 auf 2.200 erhöhen. Hier gibt es allerdings keine Mehrheit im Gemeinderat. Somit haben die Einkaufszentren Schwaben-Galerie und das Cannstatter Carré eine wesentlich günstigere Parkplatzkorrelation. Bis zum Herbst gilt noch der gültige Bebauungsplan, der an diesem Standort ein Einkaufszentrum zulässt. In diesem Jahr müssen also noch die Weichen gestellt werden. In Ihrer Arbeit haben Sie untersucht, ob die Annahmen der Refinanzierung, die seinerzeit zur Projektweiterverfolgung führten, mit den heutigen Gegebenheiten übereinstimmen. Im Rahmen der Machbarkeitsstudie von 1998 wurden für die Bahn Erlöse für freiwerdende Grundstücksflächen in Höhe von 1,083 Mrd. € kalkuliert. In der Arbeit wurde die Entwicklung des Stuttgarter Immobilienmarktes in den letzten 10 Jahren untersucht. Auf dem Teilgebiet A1, dem sogenannten Europaviertel, wurden bereits die ersten Bauvorhaben realisiert, weitere sind in der Projektierung. Der Gutachterausschuss gibt hier einen Bodenrichtwert in Höhe von 3.300 € je m² (MK 50 4,5) an. Aufgrund der unterschiedlichen Geschossflächen dürften hier in Abhängigkeit der möglichen BGF größere Schwankungen vorkommen. Die weiteren Teilgebiete A2 – E (Rosensteinpark, Schlossgarten etc.) können zum größten Teil erst nach Abriss der bestehenden Gleisanlagen in circa 10 Jahren genutzt werden. Durch den Kauf der Grundstücke (459 Mio. €) von der Bahn durch die Stadt Stuttgart gelang dieser ein Schwabenstreich. Einerseits erhielt die Bahn die notwendige Liquidität um die Planungen fortzusetzen. Anderseits hat es die Stadt Stuttgart jetzt wesentlich einfacher in den Gebieten Bebauungspläne aufzustellen und die Gründstücke gewinnbringend zu veräußern. Allerdings bleibt da noch der Wermutstropfen „Barwert der Investition“. Der Barwertvorteil der Bahn dürfte hier bei über 200 Mio. € liegen. Somit kommt die Bahn mit den Erlösen aus dem Teilgebiet A1 wieder relativ nah an die Erlöserwartungen aus der Machbarkeitsstudie heran. Masterarbeit Stuttgart 21- Reddehase 2010-05-11.doc Print: 08.09.2010 13:44:10 Masterarbeit Stuttgart 21 4/5 Rainer Reddehase Haben Sie sich in Ihrer Arbeit auch mit den Argumenten der Befürworter und Gegner auseinandergesetzt? Ich finde es schade, dass das Teilprojekt Stuttgart 21 mittlerweile zum Glaubenskrieg ausgeartet ist. Die Fronten scheinen verhärtet. Jedes Argument wird widerlegt. Solche Konflikte können durch Mediation entschärft werden. Aber dazu sehe ich noch keine Bereitschaft. Durch solch ein Mammutprojekt lässt sich natürlich schön der politische Gegner hertreiben und lassen sich die Massen mobilisieren. Wenn man es genau nimmt, haben wir hier einen Generationskonflikt, obwohl es die jüngeren Generationen noch gar nicht begriffen haben, dass sie in den nächsten 100 Jahren die Nutznießer des Projektes sein werden. Wohnen und Arbeiten in der City, Messe und Flughafen mit Schnellbahnanschluss, in Höchstgeschwindigkeit in der nächsten Metropole. Das wird das ganze Ländle nach vorne bringen und lässt den europäischen Gedanken leben. Und die älteren Generationen? Ein Großteil verbindet mit Stuttgart 21 in den nächsten 10 bis 20 Jahren eine riesengroße Baustelle.