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Rainer Reddehase
Herausgebende Organisation
Beschreibung
Stuttgart, 4. Oktober 2010. Auf der letzten Expo Real 2009 in München hielt Rainer Reddehase, Geschäftsführer der REAL ESTATE STUTTGART, einen Vortrag über die „Renaissance der Wohnimmobilien“ in prosperierenden Regionen in Deutschland. Er führte aus, dass einzelne Wohnimmobilien verstärkt in den Anlagefokus rücken werden. Begründet wurde dies mit fehlenden Anlagealternativen (z.B. „offene Immobilienfonds, die geschlossen sind“), Streben nach Sicherheit („nach schmelzenden Aktienvermögen“), den Verzicht auf die Abgeltungsteuer bei Immobilien („Steuerfreiheit nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren“) sowie das niedrige Zinsniveau verbunden mit einer latenten Inflationsangst und mittlerweile auch Währungsangst.
Reddehase fühlt sich in seiner Prognose bestätigt: In westdeutschen Zuzugsregionen kam es verstärkt zu Wohnungskäufen von Selbstnutzern, aber auch von Kapitalanlegern. Insgesamt gab es laut dem ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen in 2009 450.000 Kauffälle (Vorjahr 448.000), davon 243.000 Eigentumswohnungen und 207.000 Einfamilienhäuser (EFH). Somit legten in Westdeutschland die Verkaufsfälle im Schnitt um 1,5 % zu. Erwartungsgemäß gab es in Ostdeutschland fallende Zahlen (minus 5,5 %). So kosteten laut ifs die durchschnittliche Eigentumswohnung (ETW) in Westdeutschland 130.000,-- € (EFH 170.000,-- €).
Die seitens des ifs beauftragte und durch Gewos durchgeführte Untersuchung zeigte auch in Westdeutschland eine erhebliche Bandbreite. Im oberen Bereich lag München mit einem durchschnittlichen Preis für Eigentumswohnungen bei 216.000 €, im unteren Bereich Hannover mit 81.800,-- €. Da in Ostdeutschland vermehrt Eigentumswohnungen mit Denkmalschutz-Afa angeboten werden, liegt hier der Preis bei Eigentumswohnungen im Schnitt sogar höher als im Westen: 150.000,-- €. Dafür kosteten Bestands-EFH durchschnittlich nur 100.000,-- €.
Im Durchschnitt gab es 2009 bei Eigentumswohnungen eine Preiserhöhung von 4,3 %. Städte wie München legten laut Gewos um 6,6 % zu. Aber auch Städte wie Dresden (+12,7%) und Düsseldorf (+14,3) legten deutlich zu.
Reddehase erwartet auch für 2011 eine steigende Nachfrage von Kapitalanlegern beim Erwerb von einzelnen Eigentumswohnungen. In den Regionen Stuttgart und München kann beispielsweise die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bei Weitem nicht gedeckt werden. Daher werden die Anleger auf einzelne Wohnungen ausweichen. Auch der gefühlte Aufschwung wird dazu führen, dass mehr Selbstnutzer wieder in die „eigenen vier Wände“ investieren. Die „Jobangst“ ist laut Reddehase in Deutschland „verflogen“. Man diskutiert wieder über Facharbeitermangel. Bei aller Euphorie darf das Thema demografische Entwicklung - gerade in Regionen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen - nicht aus den Augen verloren werden. Daher rückt bei der Investitionsentscheidung das Lagethema wieder in den Vordergrund.
Hinzu kommt die historisch einmalige Niedrigzinssituation. Mittlerweile ist der langfristige Hypothekarzins von ca. 8 % auf ca. 7 % gesunken. Heute werden - je nach Laufzeit, Bonität und Beleihungshöhe – Zinsen zwischen 3 % und
3,5 % angeboten. Bei Laufzeiten unter 8 Jahren sogar unter 3% (Beispiel Sparda-Bank BW). Das bedeutet, die Käufer können sich heute doppelt so viel Immobilie leisten, wie im langfristigen Durchschnitt. Bei einer langfristigen Zinsbindung - gekoppelt mit Sondertilgungsmöglichkeiten - wird auch das Prolongationsrisiko minimiert.
Wie lange dieser Zustand andauert, steht in den Sternen. Früher oder später werden die EZB-Leitzinsen erhöht werden. Dies wird auch Auswirkungen auf den Hypothekarzinssatz haben. Reddehase rechnet in 2011 mit einem deutlichen Anstieg. In prosperierenden Regionen erwartet Reddehase auch einen Anstieg der Mieten und der Kaufpreise.
Hinzu kommt die latent wahrgenommene Inflationsangst, was auf verstärktes Anlageverhalten in Sachwerten schließen lässt. Der Goldpreis erklimmt ein Hoch nach dem anderen, nachdem einzelne Euroländer als Wackelkandidaten ausgemacht wurden, steigt auf einmal wieder der Euro und der Blick auf die amerikanische Wirtschaft wird skeptischer. Und dazu kommt noch die Immobilienblase, die in China erwartet wird. Und im Wunderland Deutschland sprechen alle wieder von Aufschwung und die Welt staunt.
Reddehase: „Jetzt ist die Zeit, Wohnimmobilien an den Markt zu bringen und Mietwohnanlagen in Eigentums- wohnanlagen umzuwandeln. Die Nachfrage steigt, die Zinsen sind historisch einmalig niedrig und andere Anlageformen werden teilweise skeptisch gesehen bzw. fehlen ganz. Bei einem Einzelverkauf der Wohnungen lassen sich viel bessere Kaufpreisfaktoren generieren als beim Globalverkauf. Das geht natürlich nur, wenn die Lage stimmt, das Objekt für Käufer (Kapitalanleger und Selbstnutzer) attraktiv ist und sich für die Aufteilung eignet und an dem jeweiligen Standort entsprechende Nachfrage vorliegt“. „ Nicht jedes Haus, welches sich problemlos vermieten lässt, eignet sich auch für eine Wohnungsprivatisierungs-maßnahme. Aber dafür gibt es ja die Experten“.
Reddehase fühlt sich in seiner Prognose bestätigt: In westdeutschen Zuzugsregionen kam es verstärkt zu Wohnungskäufen von Selbstnutzern, aber auch von Kapitalanlegern. Insgesamt gab es laut dem ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen in 2009 450.000 Kauffälle (Vorjahr 448.000), davon 243.000 Eigentumswohnungen und 207.000 Einfamilienhäuser (EFH). Somit legten in Westdeutschland die Verkaufsfälle im Schnitt um 1,5 % zu. Erwartungsgemäß gab es in Ostdeutschland fallende Zahlen (minus 5,5 %). So kosteten laut ifs die durchschnittliche Eigentumswohnung (ETW) in Westdeutschland 130.000,-- € (EFH 170.000,-- €).
Die seitens des ifs beauftragte und durch Gewos durchgeführte Untersuchung zeigte auch in Westdeutschland eine erhebliche Bandbreite. Im oberen Bereich lag München mit einem durchschnittlichen Preis für Eigentumswohnungen bei 216.000 €, im unteren Bereich Hannover mit 81.800,-- €. Da in Ostdeutschland vermehrt Eigentumswohnungen mit Denkmalschutz-Afa angeboten werden, liegt hier der Preis bei Eigentumswohnungen im Schnitt sogar höher als im Westen: 150.000,-- €. Dafür kosteten Bestands-EFH durchschnittlich nur 100.000,-- €.
Im Durchschnitt gab es 2009 bei Eigentumswohnungen eine Preiserhöhung von 4,3 %. Städte wie München legten laut Gewos um 6,6 % zu. Aber auch Städte wie Dresden (+12,7%) und Düsseldorf (+14,3) legten deutlich zu.
Reddehase erwartet auch für 2011 eine steigende Nachfrage von Kapitalanlegern beim Erwerb von einzelnen Eigentumswohnungen. In den Regionen Stuttgart und München kann beispielsweise die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bei Weitem nicht gedeckt werden. Daher werden die Anleger auf einzelne Wohnungen ausweichen. Auch der gefühlte Aufschwung wird dazu führen, dass mehr Selbstnutzer wieder in die „eigenen vier Wände“ investieren. Die „Jobangst“ ist laut Reddehase in Deutschland „verflogen“. Man diskutiert wieder über Facharbeitermangel. Bei aller Euphorie darf das Thema demografische Entwicklung - gerade in Regionen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen - nicht aus den Augen verloren werden. Daher rückt bei der Investitionsentscheidung das Lagethema wieder in den Vordergrund.
Hinzu kommt die historisch einmalige Niedrigzinssituation. Mittlerweile ist der langfristige Hypothekarzins von ca. 8 % auf ca. 7 % gesunken. Heute werden - je nach Laufzeit, Bonität und Beleihungshöhe – Zinsen zwischen 3 % und
3,5 % angeboten. Bei Laufzeiten unter 8 Jahren sogar unter 3% (Beispiel Sparda-Bank BW). Das bedeutet, die Käufer können sich heute doppelt so viel Immobilie leisten, wie im langfristigen Durchschnitt. Bei einer langfristigen Zinsbindung - gekoppelt mit Sondertilgungsmöglichkeiten - wird auch das Prolongationsrisiko minimiert.
Wie lange dieser Zustand andauert, steht in den Sternen. Früher oder später werden die EZB-Leitzinsen erhöht werden. Dies wird auch Auswirkungen auf den Hypothekarzinssatz haben. Reddehase rechnet in 2011 mit einem deutlichen Anstieg. In prosperierenden Regionen erwartet Reddehase auch einen Anstieg der Mieten und der Kaufpreise.
Hinzu kommt die latent wahrgenommene Inflationsangst, was auf verstärktes Anlageverhalten in Sachwerten schließen lässt. Der Goldpreis erklimmt ein Hoch nach dem anderen, nachdem einzelne Euroländer als Wackelkandidaten ausgemacht wurden, steigt auf einmal wieder der Euro und der Blick auf die amerikanische Wirtschaft wird skeptischer. Und dazu kommt noch die Immobilienblase, die in China erwartet wird. Und im Wunderland Deutschland sprechen alle wieder von Aufschwung und die Welt staunt.
Reddehase: „Jetzt ist die Zeit, Wohnimmobilien an den Markt zu bringen und Mietwohnanlagen in Eigentums- wohnanlagen umzuwandeln. Die Nachfrage steigt, die Zinsen sind historisch einmalig niedrig und andere Anlageformen werden teilweise skeptisch gesehen bzw. fehlen ganz. Bei einem Einzelverkauf der Wohnungen lassen sich viel bessere Kaufpreisfaktoren generieren als beim Globalverkauf. Das geht natürlich nur, wenn die Lage stimmt, das Objekt für Käufer (Kapitalanleger und Selbstnutzer) attraktiv ist und sich für die Aufteilung eignet und an dem jeweiligen Standort entsprechende Nachfrage vorliegt“. „ Nicht jedes Haus, welches sich problemlos vermieten lässt, eignet sich auch für eine Wohnungsprivatisierungs-maßnahme. Aber dafür gibt es ja die Experten“.
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Rainer ReddehaseREAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH | Wohnungsprivatisierung / Due Diligence
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