Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis ZfiFP 07/2009

Ausgabe 11 vom 03.07.2009 ISSN 1864-3655 (Printausgabe) Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis Sehr geehrte Damen und Herren, wir freuen uns, Ihnen die elfte Ausgabe der Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis, die die ADI Akademie der Immobilienwirtschaft mit „Der Immobilienbrief“ herausgibt, zu präsentieren. In einer globalen Welt, in der Zeit und Raum zu einer Singularität verschmelzen, sind die Herausforderungen nicht nur vielschichtig und komplex, sondern vor allem nicht vorhersehbar. Sie tauchen wie aus dem Nichts auf und die verbleibende Reaktionszeit ist minimal. Gleichwohl blüht die Trend- und Zukunftsforschung auf der Basis der Illu- sion, das zukünftige mathematisch-statistisch erfassbar ist. Das wäre nur der Fall, wenn sich die Dinge des Alltags, der internationalen Politik, der Wirtschaft, der Gesellschaft deterministisch, d. h. vorher bestimmt, wären. Weder Aktienkurse noch Konjunkturzyklen sind kausal determiniert und daher auch nicht bestimmbar. Was jedoch gilt ist, dort, wo es „rauf“ geht, geht auch wieder „runter“ und umgekehrt. Wir wissen aber nicht wann, wo und mit welcher Intensität. Um es in der Sprache der Statistik zu sagen: die Informationsdichte nimmt mit der Tiefe des Zeitraums überproportional ab. Während statistisch-mathematische Verfahren überhaupt keinen Beitrag zur Zukunftserklärung leisten können (obwohl sie immer wieder gerne populärwissenschaftlich verwendet werden), sind verbal- analytische Verfahren eher geeignet, die Zukunft in ihren möglichen Facetten zu strukturieren und zu analysieren. Im Gegensatz zu den mathematischen Verfahren sind sie jedoch sehr in der Ursache-Wirkungs-Beschreibung unprä- zise. Vergleichbar der Unschärferelation in der Physik, besteht bei allen Zukunftsprognosen das Dilemma, je präzi- ser die Aussagen, umso unwahrscheinlicher deren Eintritt und umgekehrt. Gleichwohl können wir es uns -trotz die- ses unauflösbaren Spannungsbogens- nicht leisten, überhaupt keine Gedanken über zukünftigen Entwicklungen zu machen, weil wir die kritische Diskussion aber auch die ständige Reflexion unseres eigenen Handelns brauchen. Vor diesem Hintergrund befasst sich der erste Artikel mit den Wirkungsfaktoren und Megatrends von Dr. Tho- mas Beyerle, Head of Global Research, DEGI/Aberdeen Property Investors. Der Beitrag zeigt sehr informativ, welche möglichen Trends auf die Immobilienwirtschaft wirken können. Dabei wird deutlich, dass neben ökonomi- schen Wirkungsmechanismen zukünftig insbesondere gesellschaftliche, politische, kulturelle und technologische Faktoren einen immer stärken Einfluss auf die Immobilienwirtschaft haben werden. Vereinfachend könnten wir feststellen, dass die Zukunft von Menschen gemacht wird und folglich der Mensch im Vordergrund der Trendanalysen stehen muss. Der Aufsatz von Dr. Mathias Müller, Präsident der IHK Frank- furt a.M., untersucht die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Personalpolitik von Immobilien- unternehmen. Der Autor zeigt nicht nur die Schlüsselqualifikationen von Mitarbeitern, sondern auch den Zusam- menhang zwischen Unternehmensgröße und Bewältigung des demografischen Wandels, sprich der schnellen Alte- rung des eigenen Mitarbeiterpotentials. Auch Innovationen im Hochschulbereich werden getrieben von zukünftigen Entwicklungen. Gerade das Land Ba- den-Württemberg hat im Hochschulbereich eine Vorreiterrolle inne. Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg im Rahmen der Föderalismusreform den Hochschulbereich durch einen weiteren Hochschultyp bereichert. Das Er- folgsmodell der Berufsakademien wurde mit der Umwandlung zur Dualen Hochschule weitergeführt. In einem kurzen Abriss wird der neue Hochschultyp von Prof. Dr. H. Gondring FRICS, Studiendekan und Studiengangs- leiter BWL-Immobilienwirtschaft, beschrieben. Da wir in der ZfiFP einen offenen und kritischen Umgang pflegen, ist es für uns eine Selbstverständlichkeit, Mei- nungen und Sichtweisen zu vorangegangen Artikeln ebenfalls veröffentlichen. Zu dem Artikel Knackpunkt Rating in der 10. Aufgabe der ZfiFP hat Werner Doetsch, Bankdirektor, eine differenziertere Sicht auf Rating-Agenturen im Allgemeinen und das Rating im Besonderen. Seine sehr begründete Ansicht sollte dem Fachpublikum nicht vorenthalten bleiben. Auf eine angeregte Diskussion mit Ihnen freuen sich wie immer Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS und Werner Rohmert Duale Hochschule Baden-Württemberg Herausgeber ZfiFP ADI Akademie der Immobilienwirtschaft Seite Ausgabe 11 vom 03.07.2009 ISSN 1864-3655 (Printausgabe) Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis Wirkungsfaktoren und Megatrends – was auf uns zukommt! von Dr. Thomas Beyerle Head of Global Research DEGI/Aberdeen Property Investors Einleitung Eine Darstellung des deutschen Immobilienmarktes lässt sich aus vielen Blickwinkeln treffen: aus der Sicht von Projektent- wicklern, Banken, Maklern, lokaler oder institutioneller Investoren, Eigennutzern oder Verwaltern, von Behörden wie z. B. der Stadt- oder Regionalplanung und nicht zuletzt der Öffentlichkeit. Die ökonomische Auffassung des Marktes ist allen diesen Akteuren gemeinsam. Die allgemeine Zielrichtung ist dabei die Absicherung der eigenen Investitionen, Pläne oder Visionen durch Zahlen bzw. Prognosen. An dieser Stelle wird gewöhnlich die Marktforschung bzw. das Research auf den Plan gerufen. Die Darstellung der aktuellen Situation auf den Teilmärkten wird durch das Immobilien-Research in Form von Marktberichten bzw. Städtereports sichergestellt, die neben dem aktuellen Zeitfenster in der Regel Ausblicke in die Zukunft mit einbeziehen. Was indes noch weitgehend fehlt ist der Blick in die fernere Zukunft. Was wird auf uns zukommen in den nächsten beiden De- kaden? Eins vorneweg genommen: die Chance das es so kommt ist genau bei 50%. Und der Anlass ist kein Positiver: Aktuell verschieben sich grundlegende Säulen in der globalen Wirtschaft. Infolge der Finanzkrise erlebt die Weltwirtschaft und damit auch die Immobilienmärkte einen Strukturbruch. Ziel dieses Beitrags ist es deshalb die strategischen Wirkungsfaktoren und Marktpotentiale des deutschen Immobilienmarktes herauszuarbeiten. Was bei diesen Ist-Analysen oftmals unberücksichtigt bleibt, ist die Kenntnis um Systemzusammenhänge der einzelnen Faktoren, welche grundsätzlich den Immobilienmarkt beein- flussen, ihre Begründung in der Vergangenheit haben und oftmals weit in die Zukunft wirken. Im Folgenden wird deshalb auf die Darstellung numerischer Variablen in Form von Miet- und Kaufpreisen oder Renditefaktoren verzichtet. Im Mittelpunkt steht die räumliche, funktionale und strukturelle Analyse des Marktes. Und die verändert sich eher ruckartig denn linear. Wirkungszusammenhänge in der Immobilienwirtschaft Auch wenn es Goethe im Faust wusste „was die Welt im Innersten zusammenhält“, so wenig wissen wir über die mittlerweile starke wechselseitigen Beziehungen und Verknüpfungen der einzelnen immobilienwirtschaftlich wirkenden Faktoren. Der Bei- trag setzt sich deshalb vor dem Hintergrund des strukturellen Umbrüche an den Finanzmärkten mit langfristig wirkenden Mega- trends auseinander: Dies sind (fach-)übergreifende Transformationsprozesse, die von großem Einfluss sind und die Märkte der Zukunft prägen1. Dabei geht es nicht darum, die Zukunft zu berechnen, sondern die wesentlichen (Zukunfts-)Faktoren zu erken- nen und ihre Wirkungsweise zu verstehen: Was wird mittel- bis langfristig mit den Immobilienmärkten passieren? Welche Einflüsse werden in den nächsten Jahren die Büro-, Einzelhandels-, Logistik- oder auch Wohnimmobilienmärkte prägen bzw. determinieren? Entwicklungslinien ↓ Annahmen Megatrends/ Zukunft ← Strate- gien ↑ „Überraschungen“ Abbildung 1: Entstehung von Megatrends Ohnehin ist die Dynamik des Wandels der Wirtschafts- und Gesellschaftssysteme in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen bzw. variiert in seiner Breite und Tiefe erheblich. Zudem kommt, dass sich einzelne Veränderungen nicht nur beschleunigen, sondern wechselseitig beeinflussen – mal verstärkend, aber auch bremsend – und so in der Wahrnehmung immer komplexer und weniger greifbar werden. Die aktuellen Ereignisse zeigen, wie schwierig es ist, zukünftige Entwicklungen vorherzusagen bzw. wie wenig plausibel Zukunftsszenarien sein können. Besonders unvorhersehbare Geschehnisse (wie z. B.