Immobilienbewertung

978-3-7910-2531-5 Kühnberger/Wilke (Hrsg.), Immobilienbewertung © 2010 Schäffer-Poeschel Verlag (www.schaeffer-poeschel.de) 1 Teil A: Überblick (Manfred Kühnberger) »Der Preis einer Sache muß nicht ihrem Wert entsprechen. Er richtet sich gerade bei Grundstü- cken und vor allem, wie hier, bei luxuriösen Villen-Grundstücken nach Angebot und Nachfra- ge und wird jeweils zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. ›Marktpreis‹ und objektiver Verkehrswert spielen keine entscheidende Rolle, vielmehr sind oft spekulative Momente (Kauf- kraft, Geldwert usw.) von erheblicher Bedeutung, häufig auch die persönlichen Vorstellungen und Wünsche des Kaufinteressenten. Der Verkäufer versucht den höchstmöglichen Preis zu erzielen, mag dieser auch ›unvernünftig‹ sein. Der Käufer ist bestrebt, möglichst wenig zu zahlen, mag das Grundstück auch ›verschenkt‹ sein. Wer bei diesem Ringen um den Preis den Gegner in seine Karten blicken lässt, hat bald verspielt« (BGH vom 25.10.1967, VIII ZR 215/66). Auch wenn der BGH inzwischen in vielen Fällen Preise – speziell für Aktien – als Mindest- werte akzeptiert, die zitierte Ansicht sich also nicht mehr ohne Weiteres mit der aktuellen Ansicht des BGH deckt, lassen sich doch einige Grundthesen erkennen, durch welche die Rechtsprechung teilweise bis heute geprägt ist: 1. Werte und Preise werden offenbar als etwas Grundverschiedenes angesehen. 2. Es wird die Existenz objektiver Werte vorausgesetzt, die im Sinne unbestreitbarer Tatsachen einem Bewertungsobjekt quasi innewohnen und deshalb nur noch festzustellen sind. 3. Es gibt subjektive Werte, die von persönlichen Präferenzen abhängen. Im Gegensatz dazu werden im Folgenden, dem Stand der modernen Bewertungslehre entspre- chend, drei Grundannahmen getroffen, die den Annahmen des zitierten Urteils teilweise dia- metral entgegenstehen: 1. Als subjektiver Nutzen einer Immobilie spielen nur Risiko und finanzielle Zielgrößen eine Rolle. So spielt das Gefühl, Herr im eigenen Haus zu sein (statt zu mieten) keine Rolle für den Wert einer Immobilie. 2. Bewerten wird als grundsätzlich subjektiver Vorgang verstanden: Einem Bewertungsobjekt wird von einer Person ein Euro-Betrag zugeordnet. Das Ausmaß an Subjektivität kann dabei mehr oder weniger groß sein und richtet sich nach dem konkreten Kontext. 3. Das schwierige Verhältnis von Wert und Preis einer Sache wird in der Literatur kontrovers, z. T. fast schon mit ideologischer Vehemenz, diskutiert. Im Rahmen der Einzelbeiträge wird es fallweise problematisiert. Immobilienvermögen spielt sowohl im privaten als auch im unternehmerischen Bereich eine herausragende Rolle, wobei im Folgenden ausschließlich auf Unternehmen Bezug genommen wird. Für viele Situationen ist eine Bewertung von Immobilien erforderlich. Dabei weisen Im- mobilien im Vergleich zu anderen Vermögensgegenständen (Wertpapiere, Maschinen, Fahrzeu- ge, Vorräte, Forderungen etc.) eine Reihe von Besonderheiten auf, die typisierend bezeichnet werden sollen. Sie sind im Rahmen der Festlegung, welche Bewertungsverfahren wann zweck- mäßig sind, zu beachten: 1. Es handelt sich um inhomogene Güter, die sehr unterschiedlich genutzt werden können (Eigennutzung, Vermietung, Leasing, Verkauf etc.). Nutzungsänderungen und alternative Verwendungsmöglichkeiten sind bei Immobilien regelmäßig eher möglich als bei anderen 2 Teil A: Überblick Sachgütern. Typischerweise sind damit aber erhebliche Investitionen verknüpft und es dau- ert relativ lange, bis die neue Nutzung möglich ist (Umbaumaßnahmen, behördliche Geneh- migungen, Investorensuche etc.). 2. Die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten hängen von rechtlichen und politischen Rahmen- bedingungen (Flächennutzungsplänen, Baurecht, Mietrecht, Umwelt- und Standortpolitik einer Stadt oder Gemeinde, Steuerpolitik usw.) ab sowie von wirtschaftlichen Rahmenbedin- gungen (z. B. demographische und Einkommensentwicklung, Zinsniveau, alternativen In- vestitionsmöglichkeiten). Obwohl gerade bei Immobilien der Grundsatz »business is local« auf den ersten Blick plausibel ist, sind überregionale Aspekte zunehmend wesentlich. Zum einen ist die Standortwahl zunehmend eine Entscheidung, die nicht mehr für die Ewigkeit getroffen wird. Zum anderen investieren zunehmend ausländische Kapitalgeber in inländische Immobilien. Der für die Bewertung relevante Datenkranz ist deshalb auf solche nicht-regio- nale Faktoren auszuweiten. 3. Typischerweise sind Immobilien sehr langfristig nutzbar und erfordern zu Beginn erhebliche Investitionen, während in der Folge durchaus beachtliche Fixkosten anfallen können. Hieraus resultieren Besonderheiten der Finanzierung. Zudem besteht eine geringe Angebotselastizi- tät, d. h. eine gestiegene Nachfrage kann nicht kurzfristig bedient werden und ein Nachfra- gerückgang ist nicht durch schnelle Desinvestitionen zu kompensieren. Die Markteintritts- und Marktaustrittsbarrieren sind bei Immobilien hoch. 4. Immobilien sind im Vergleich zu anderen Vermögenswerten wenig liquide. Sie werden nicht auf organisierten Märkten gehandelt, Kauf und Verkauf sind mit hohen Informations- und Transaktionskosten verbunden. Sie weisen deshalb ein besonderes Rendite-Risiko-Profil auf und werden aus einer langfristigen Perspektive beurteilt. 5. Andererseits können Immobilien in Form von Sicherheiten für Kredite der kurzfristigen Kapitalbeschaffung dienen und die Liquidität für Anleger kann durch Verbriefung (Fondsan- teile, Aktien etc.) geschaffen werden. Die hohen Einzelrisiken können durch Portfoliobildung diversifiziert werden. 6. Schließlich ist zu bedenken, dass Immobilieninvestitionen relativ selten zu einem Totalverlust führen, selbst wenn die ursprünglich geplante Nutzung nicht mehr möglich oder sinnvoll ist. Steuerliche und sonstige Subventionen können die Attraktivität von Immobilien zusätz- lich steigern. Soweit Immobilien (langfristig) vermietet oder vermietbar sind, generieren sie einigermaßen zuverlässig planbare Einzahlungen, eine Situation, von der viele andere Bran- chen nur träumen können. (Vgl. Bienert in: Bienert (2005), 3 ff.; Francke in: Francke/Rehkugler (2005), 287 ff.; Petersen (2003), 9 ff.; Rebitzer in: Schäfer/Conzen (2005), 1 ff.; Ross/Brachmann (2005), 27 ff.; White u. a. (2003), 17 f.) Aus diesen Merkmalen ist zu folgern: Ein Immobilienbewerter muss ein akademischer Zehn- kämpfer sein, der wertbeeinflussende makroökonomische Faktoren, das komplexe rechtliche Bedingungsgefüge und bautechnisches Wissen berücksichtigen muss. Hinzu kommen fundier- te betriebswirtschaftliche Kenntnisse, um unternehmensbezogene und bewertungsmethodische Aspekte richtig beurteilen zu können. Diese Komplexität wird (vordergründig) dadurch reduziert, dass es für viele Situationen normierte Bewertungsverfahren gibt oder praktisch bewährte, standardisierte Verfahren, die in der Literatur z. T. sehr umfassend dargestellt und diskutiert werden. Allerdings wird die Methodenvielfalt und Disparität der Ansätze damit selbst zum Problem. Die folgenden Ausführungen sollen deshalb einen Orientierungsrahmen abstecken und die Einordnung der Folgebeiträge gewährleisten. Teil A: Überblick 3 Bewerten heißt vergleichen. Das leuchtet sofort ein, wenn man an die Situation denkt, ob eine Immobilie A oder B gekauft werden soll oder besser ein Rentenpapier, Aktien etc. Dies gilt gleichermaßen aber auch für den Kauf eines Einfamilienhauses, das mit anderen oder der Möglichkeit zu mieten verglichen wird. Auf einem vollkommenen und vollständigen Markt mit seinen idealen Bedingungen stellt unstrittig der bekannte Preis den Wert dar. Werden die rest- riktiven Marktbedingungen aufgegeben und die Vergleichsbedingungen realistischer formuliert (z. B. Berücksichtigung von Unsicherheit der Zukunft, Steuern, unterschiedliche Informations- stände und Informationskosten, Unterschiede auf der Ebene der Vergleichsobjekte usw.), ist die Frage nach dem Wert eines Objektes ungleich schwerer zu beantworten. Wie etwas zu bewerten ist, hängt vom konkreten Bewertungsanlass und Bewertungszweck ab. Für einige Anlässe stellt z. B. die Rechtsordnung standardisierte Bewertungsverfahren zur Verfügung, für andere gibt es Standardisierungen im Sinne von »bewährten« Praktiken und wiederum andere Anlässe sind nach reinen Zweckmäßigkeitsregeln in Bewertungskalküle um- zusetzen. Diese Selbstverständlichkeit führt dazu, dass es gerade für die Bewertung von Immo- bilien eine nahezu unübersehbare Fülle an Wertbegriffen und -verfahren gibt. Dabei werden z. T. ungleiche Begriffe für gleiche Sachverhalte und gleiche Begriffe für ungleiche Sachverhal- te gewählt. In der Unternehmensbewertungslehre werden Bewertungsanlässe oftmals nach folgenden Kriterien sortiert: a) Dominierte und freiwillige Anlässe mit Eigentümerwechsel. Dominanz tritt z. B. auf, wenn ein Eigentümer zwangsweise aus einem Unternehmen ausscheidet und seine Entschädigung zu bemessen ist. Der wichtigste freiwillige Anlass ist der (Ver-)Kauf eines Unternehmens. b) Sonstige Anlässe ohne solchen Eigentümerwechsel stellen z. B. Wertermittlungen für Bilan- zen oder die Besteuerung dar. Für Immobilienbewertungen lassen sich die Anlässe ohne Anspruch auf Vollständigkeit noch sehr viel weiter auffächern: Bewertung von Immobilien Versiche- Banken Fiskus Handels- Baurecht Kauf-/Ver- Unter- ... ...

978-3-7910-2531-5 Kühnberger/Wilke (Hrsg.), Immobilienbewertung © 2010 Schäffer-Poeschel Verlag (www.schaeffer-poeschel.de) IX Inhaltsverzeichnis Vorwort ...................................................................................................................... V Die Herausgeber/Autoren ............................................................................................ VII Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................... XIX Teil A: Überblick ................................................................................................ 1 Teil B: Wertermittlungsverfahren .................................................................. 11 1 Wert und Wertermittlungsverfahren .......................................................... 11 1.1 Wertbegriffe................................................................................................ 11 1.2 Verkehrswert (Marktwert) und beizulegender Zeitwert .................................. 12 1.2.1 Verkehrswert (Marktwert) ........................................................................... 12 1.2.2 Beizulegender Zeitwert (Fair value).............................................................. 12 1.2.3 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ................................................................... 16 1.3 Grundstückstransaktionskosten ................................................................... 18 2 Wertermittlungsverfahren ......................................................................... 20 2.1 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte .................................................. 20 2.2 Rechtsgrundlagen ....................................................................................... 22 2.2.1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und Wertermittlungs- richtlinien (WertR) ...................................................................................... 22 2.2.2 Wertermittlungsverfahren ............................................................................ 23 2.2.3 Wahl des Wertermittlungsverfahrens ............................................................ 25 2.2.3.1 Verkehrswert/Marktwert ............................................................................. 25 2.2.3.2 Beizulegender Zeitwert (Fair value).............................................................. 28 2.2.4 Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) ..................................... 28 3 Das Vergleichswertverfahren ..................................................................... 30 3.1 Grundzüge ................................................................................................. 30 3.2 Verfahrensübersicht .................................................................................... 31 4 Familie der Ertragswertverfahren .............................................................. 37 4.1 Allgemeines................................................................................................ 37 4.2 Ein- und zweigleisiges Ertragswertmodell ..................................................... 41 4.3 Instandhaltungs- und Modernisierungsmodell .............................................. 42 4.3.1 Vorbemerkung ............................................................................................ 42 4.3.2 Instandhaltung ........................................................................................... 42 4.3.3 Modernisierung .......................................................................................... 46 4.3.4 Internationale Anwendungspraxis ................................................................ 48 4.4 Block- und Phasenmodell ............................................................................ 50 4.4.1 Vorbemerkung ............................................................................................ 50 4.4.2 Phasenmodell ............................................................................................. 51 4.4.3 Blockmodell ............................................................................................... 52 4.5 Marktwertorientierte und prognoseorientierte Ertragswertmodelle ................. 52 X Inhaltsverzeichnis 4.5.1 Vorbemerkung ............................................................................................ 52 4.5.1.1 Allgemeines................................................................................................ 52 4.5.1.2 Internationale Bilanzierungsvorschriften (IAS).............................................. 54 4.5.2 Ermittlung von Investitionswerten nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren 56 4.5.3 Ermittlung von Markt- bzw. Verkehrswerten nach dem Discounted- Cashflow-Verfahren ..................................................................................... 56 4.6 Standardverfahren (der ImmoWertV) ........................................................... 58 4.6.1 Vorbemerkung ............................................................................................ 58 4.6.2 Standardverfahren ...................................................................................... 59 4.6.3 Reinertrag (Cashflow) ................................................................................. 65 4.6.4 Bewirtschaftungskosten............................................................................... 67 4.6.4.1 Allgemeines................................................................................................ 67 4.6.4.2 Abschreibung ............................................................................................. 69 4.6.5 Vervielfältiger ............................................................................................. 70 4.6.6 Liegenschaftszinssatz .................................................................................. 70 4.6.7 Bodenwertermittlung .................................................................................. 76 4.6.8 Beispiel zum Ertragswertverfahren ............................................................... 77 4.6.9 Mietvertragliche Bindungen (Über- und Untervermietung) ............................ 77 4.6.9.1 Allgemeines................................................................................................ 77 4.6.9.2 Auf- und Abschichtungsverfahren (top and bottom slicing) ........................... 79 4.6.9.3 Vervielfältigerdifferenzenverfahren (term and reversion) ............................... 82 4.6.9.4 Mehrperiodische Ertragswertermittlung unter Darlegung der jährlichen Ertragsflüsse ......................................................................... 84 4.6.9.5 Ertragswertermittlung von Objekten mit erheblichem Instandsetzungsbedarf und Umnutzungspotenzial .......................................................................... 87 4.6.9.6 Problematik der Instandsetzungskosten........................................................ 92 4.7 Das Liquidationswertverfahren .................................................................... 95 4.7.1 Allgemeines................................................................................................ 95 4.7.2 Liquidationswertverfahren für nicht sofort freilegbare Grundstücke ............... 96 5 Das Sachwertverfahren .............................................................................. 98 5.1 Allgemeines................................................................................................ 98 5.2 Verfahrensübersicht zum Sachwertverfahren ................................................ 101 5.2.1 Zusammensetzung des Sachwerts ................................................................ 101 5.2.2 Bodenwert .................................................................................................. 101 5.2.3 Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen (Anpflanzungen) ........................................................................................ 103 5.2.4 Sachwert der baulichen Anlagen (Gebäudesachwert) .................................... 103 5.3 Vorläufiger Sachwert und Sachwert .............................................................. 103 5.4 Gewöhnliche Herstellungskosten ................................................................. 105 5.5 Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) ................................................ 106 5.