Wind und Mobilfunk beeinflussen Immobilienwerte - Sonderfälle der Immobilienbewertung

Seite 10 Nr. 21 29.5.2008 BEWERTUNG Immobilien Zeitung SERIE SONDERFÄLLE IN DER IMMOBILIENBEWERTUNG, TEIL 6 Wind und Mobilfunk beeinflussen Immobilienwerte Windenergie- und Mobilfunkanlagen Ablösezahlung an den Grundstückseigentü- b) es sich um einen besonders günstigen bringen den Grundstückseigen- mer entrichtet. Antennenstandort (höchstes innerstädti- tümern zwar zusätzliche Erträge, Die Ermittlung des Ablösebetrags erfolgt sches Gebäude im Umkreis von ca. 300 m können aber auch zu Wertverlusten durch zeitabschnittsweise Kapitalisierung nach allen Seiten) handelt. (Rentenbarwertermittlung) der errechneten Der Barwert der Antennenmiete und führen. Besonders Nachbargrund- jährlichen Nutzungsentschädigung. Als somit die Werterhöhung für das Wohnei- stücke haben unter den technischen Kapitalisierungszinssatz sind 6% bei absolut gentum beläuft sich auf rund 7.200 Euro. Anlagen zu leiden. Gastautor Hans niedrigen und 8% bei höheren Jahresbeträ- Nun ist die antennenbedingte Wertmin- Otto Sprengnetter beschreibt anhand gen üblich. Da die Ablösebeträge durch Ka- derung (merkantiler Minderwert) zu ermit- eines Praxisbeispiels, wie es zu Wert- pitalisierung der Pachtwerte berechnet wer- teln. Diese wird hier als Summe der Barwer- minderungen bzw. Aufwertungen den, besitzen diese ebenfalls eine starke Ab- te der Mindermiete und des erhöhten Miet- kommen kann. hängigkeit von der Standortqualität. Die ausfallrisikos bestimmt. Durch die geschätz- Ablösebeträge werden jeweils in dem mitge- te Mindermiete wird ein (hier jedoch nicht Windenergieanlagen (WEA) sind als Ener- teilten Verhältnis auf die Standort- und wesentlicher) Verunstaltungsabschlag mit gieerzeuger weit überwiegend im Verbund- Umlagefläche (20/80) sowie zwischen abgedeckt. Die Mietwertreduzierung wird betrieb an das öffentliche Stromversorgungs- Eigentümer und Pächter (85/15) aufgeteilt mit 5% für die innere Wohnfläche (80 m2 x netz angeschlossen. Mobilfunkantennenan- (vgl. Schaubild unten links). 0,95 = 76 m2) bzw. 40% für die Dachterras- lagen (MFA) dienen der Übertragung Aufgrund der Erfahrungswerte für einma- se (20 m2 x 0,6 = 12 m2) angesetzt, da es sich elektromagnetischer Wellen; sie sind für den lige Ablösebeträge (siehe beide Tabellen) in um eine UMTS-Antennenanlage mit im Ver- Betrieb des Mobilfunks (Ende 2007 in Verbindung mit dem auf den Grundstücks- gleich zu GMS-Antennen geringer Strah- Deutschland bei ca. 75 Millionen Handybe- eigentümer entfallenden Verteilungsschlüs- lungsleistung handelt. nutzern 97,15 Millionen Handyverträge) sel können die Werterhöhungen der Grund- Der sich daraus ergebende Mietwert von unabdingbar. Alleine in Deutschland existie- stücke für noch nicht ausgezahlte Nutzungs- 440 Euro/Monat (88 m2 x 5 Euro/m2) liegt ren zurzeit ca. 20.000 WEA und ca. 70.000 entschädigungen leicht abgeschätzt werden. 60 Euro bzw. 12% unter dem unbelasteten MFA. Die rasante Ausbreitung dieser Anlagen Empirische Kaufpreisuntersuchungen und Mietwert. Der Barwert der Mietreduzierung hat dazu geführt, dass zunehmend Grund- Modellrechnungen haben gezeigt, dass (720 Euro/Jahr, mit 3,5% abgezinst auf 20 stücke zu bewerten sind, deren Wert durch • der Wert von Standort-, Funktions- und Jahre) beläuft sich auf rund 10.400 Euro. WEA und MFA beeinflusst werden. Die Zuwegeflächen durchschnittlich das Fünffa- Das erhöhte Mietausfallrisiko (bzw. die Bewertungstheorie und die Marktforschung che (angetroffen wurden Vervielfacher von erschwerte Verkäuflichkeit) wird mit 2% der waren deshalb aufgefordert, Modelle und eins bis 20 bzw. Ablösebeträge bis zur Höhe Nettokaltmiete geschätzt. Der Barwert liegt Daten zur Bewertung solcher Immobilien zu von Bodenwerten in Gewerbegebieten) und bei rund 1.700 Euro. entwickeln. • der Wert von Freihalteflächen durch- Der Verkehrswert der antennenbelasteten schnittlich das Zweifache (angetroffen wur- Eigentumswohnung berechnet sich wie Positive und negative den Vervielfacher bis 7) des Bodenwerts der folgt: 170.000 Euro + 7.200 Euro - 10.400 Wertbeeinflussung möglich landwirtschaftlichen Flächen in der Region beträgt. WEA und MFA können den Grundstücks- wert positiv, aber auch negativ beeinflussen.