Bau- und Werkvertragsrecht: Chancen, Risiken und Profi-Tipps

INTERVIEW November 2010 Bau- und Werkvertragsrecht: Chancen, Risiken und Profi-Tipps Bau- und Werkvertragsrecht − ein Buch mit sieben Siegeln? In unserem Inter- view mit Herrn Frank Schilli, Referent der Haufe Akademie, erfahren Sie mehr über die Bedeutung und Besonderheiten des Bau- und Werkvertragsrechts. Lesen Sie u. a., wie Sie Baumängel gezielt vorbeugen und welche Fallstricke Frank Schilli in der Praxis zu beachten sind. Referent der Haufe Akademie für den Bereich Gebäudebe- wirtschaftung Warum ist bau-/werksvertragliches Rechtswissen beson- Schaffung dieser Grundlage einschließlich der Festlegung, in ders für Mitarbeiter aus Immobilienunternehmen, für Ver- welcher Tiefe einzelne Positionen ausgearbeitet werden müs- walter und Facility Manager, Betreuer von Immobilienbe- sen, muss durch einen geeigneten Berater (also einen Archi- ständen etc. wichtig? tekten, Projektsteuerer) erfolgen, soweit diese Kenntnisse nicht selbst, wie eigentlich regelmäßig, vorhanden sind. Die Kosten- Baurechtliches Basiswissen ist ein Qualitätsmerkmal eines Im- berechnung muss während des Bauablaufs fortgeschrieben mobilienunternehmens. Dies gilt sowohl für Erörterungen in werden, um den Überblick über die Gesamtkosten stets zu be- der Eigentümerversammlung als auch bei Diskussionen mit halten und rechtzeitig Gegenmaßnahmen ergreifen zu lassen. Handwerkern. Das Bauvertragsrecht enthält an verschiedenen Der nicht finanzierte Nachtrag mit erstmaliger Vorlage in der Stellen Fallstricke, insbesondere im Formalbereich, die gekannt Schlussrechnung erzwingt vielfach den Bauprozess. Zuletzt werden müssen, um eine eigene Haftung zu vermeiden. Bei sollten Immobilienunternehmen die Risiken nicht unterschät- Kenntnis der Strukturen des Bauvertrags und des Nachtrags- zen, die durch neue Baustandards entstehen, beispielsweise managements ist eine Diskussion jenseits des „Das haben wir die Schimmelproblematiken nicht ausreichend belüfteter, aber schon immer so gemacht und den Preis brauche ich“ fundiert exzellent gedämmter Gebäude. möglich. Was ist besonders bei den „Allgemeinen Vertragsbedingun- Besonders das Baurecht ist für viele ein Buch mit sieben Sie- gen für die Ausführung von Bauleistungen“ (VOB/B) zu be- geln. Es hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einer kaum achten? Welche Tipps können Sie unseren Lesern geben? noch überschaubaren Spezialmaterie entwickelt. Warum? Hier gibt es eine wichtige und noch nicht beendete Diskussion Beigetragen dazu hat sicherlich die langjährige schlechte wirt- in der Rechtsszene, welche Klauseln der VOB/B überhaupt noch schaftliche Situation der Branche, die vielfach allein über Nach- in Musterverträgen verwendet werden dürfen. Vorzuziehen ist träge zu auskömmlichen Erträgen kam. Dies führte zu Diskus- derzeit ein eigens erstellter Werkvertrag ohne Einbeziehung der sionen über geänderte Leistungen, Behinderungen, Richtigkeit VOB/B. von Nachträgen, die früher bei sehr auskömmlichen Margen nie Thema waren. Aus diesen Sachverhalten hat der Bundesge- Welche Tipps empfehlen Sie, um Baumängeln vorzubeugen? richtshof in zahlreichen Entscheidungen dann ein sehr fein aus- • Definieren Sie präzise die gewünschte Leistung. gestaltetes Baurecht entwickelt. • Suchen Sie Ihre Handwerkspartner sehr sorgfältig nach Sie haben schon sehr viele Erfahrungen bzgl. typischer Bau- geeigneter Größe, einschlägiger Erfahrung aber auch abläufe von Sanierungs-, Neu- und Umbauten gesammelt. örtlicher Erreichbarkeit aus. Wo liegen aus Ihrer Erfahrung die größten Gefahren, dass • Fragen Sie ruhig nach, wie im Einzelnen die Ausführung Bauabläufe nicht so laufen wie geplant? Welche Fallstricke geplant wird. sind aus Ihrer Erfahrung besonders tückisch? Können Sie ei- nige Beispiele nennen? • Sollten Leistungen aufeinander auf bauen, klären Sie die Schnittstellen. Das A und O ist, zunächst eine präzise Beschreibung der ge- wünschten Leistung einschließlich aller Schnittstellen zu schaf- • Sofern nicht über das einschlägige Fachwissen verfügt fen. Je unpräziser die Grundlage, desto höher ist die Wahr- wird, sollte ein Fachmann zu Bauüberwachung hinzu- ▼ scheinlichkeit, dass es zu späteren Streitigkeiten kommt. Die gezogen werden. INTERVIEW November 2010 Was ist besonders wichtig, wenn Mängel eingetreten sind? Auf einer ersten Stufe müssen Sie klären, ob und in welcher Schwere ein Mangel vorliegt. Nirgendwo wird mehr dramati- siert als auf einer Baustelle. Nehmen Sie einen geeigneten Pri- vatgutachter und lassen Sie diesen die Situation vor Ort begut- achten, gerne auch aus Kostengründen nur mündlich. Sollte sich ein Mangel bewahrheiten, fordern Sie den Handwerker zur Nacherfüllung mit angemessener Fristsetzung auf. Welche Hürden muss man meistern, wenn der letzte Ausweg die gerichtliche Durchsetzung ist? Was ist dabei besonders zu beachten? Zunächst muss Ihnen bewusst sein, dass ein Bauprozess regel- mäßig Jahre dauert und überwiegend mit einem Vergleich en- det. Deshalb sollte von Anfang an eine klare Strategie gefasst werden, ob und in welchem Umfang Mängel gerügt werden. Kleinere Mängel lohnen häufig den Streit nicht, da die Begut- achtung des Mangels mehr kostet als die Mangelbehebung selbst. Dann ist zu entscheiden, ob vorweg ein selbstständiges Beweisverfahren geführt werden soll, um die Klärung der Be- weisthemen vorweg zu erreichen. Einen kompakten Überblick über das Bau- und Werkvertragsrecht erhalten Sie von Frank Schilli im Seminar: Basiswissen Bau- und Werkvertragsrecht www.haufe-akademie.de/5131 Kontakt Haufe Akademie GmbH & Co. KG Lörracher Straße 9 · 79115 Freiburg E-Mail: service@haufe-akademie.de Telefon: 0761 898-4442 www.haufe-akademie.de Copyright 2010 by Haufe Akademie GmbH & Co. KG. Abdruck nur mit Genehmigung der Haufe Akademie.