SKW Schwarz Rechtsanwälte: Immobilien kompakt

März 2011 Immobilien kompakt Newsletter Seite 1 /6 Themenübersicht die davon unberührt gebliebene Altbausubstanz ausge- schlossen wird. - Gewährleistungshaftung des Bauträgers für Bau- arbeiten im renovierten / modernisierten Altbau Anknüpfend an das Urteil vom 16.12.2004 – VII ZR 257/03 – hat der BGH im Urteil vom 26.04.2007 – VII ZR - Umlage der Terrorversicherung als Betriebskos- 210/05 – entschieden, dass beim Erwerb von Altbauten tenposition das Werkvertragsrecht des BGB anwendbar ist, wenn - Wie berechnet sich der Minderungsbetrag bei der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsver- einem sich lediglich periodisch auswirkenden pflichtung verbunden ist. Gleichzeitig hat der BGH fest- Mangel? gestellt, dass der Bauträger nicht nur für die ausgeführ- ten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Be- - Vertragserfüllungsbürgschaft von 10% der Auf- reich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleis- tragssumme in AGB wirksam? tungsregeln des Werkvertrags haftet, wenn er vertraglich Bauleistungen übernimmt, die insgesamt nach Umfang - Mängelbeseitigungsanspruch im Werkvertrag bei und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind. Ohne unklarer Verantwortlichkeit Bedeutung ist es dabei, ob die Parteien den Vertrag als ____________________________________________ Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Dies gilt selbst dann, wenn die vom Gewährleistungshaftung des Bauträgers für Bau- Veräußerer übernommenen Arbeiten vor Vertragsschluss arbeiten im renovierten / modernisierten Altbau bereits ausgeführt wurden. Die Anzahl der zur Verfügung stehenden – frei bebauba- Damit stellt sich die Frage, wann der Bauträger vertrag- ren – Grundstücke nimmt insbesondere in den Großstäd- lich Bauleistungen übernimmt, die insgesamt nach Um- ten rapide ab. Aufgrund dessen gehen viele Bauträger fang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind. dazu über, – teilweise sogar denkmalgeschützte – Alt- Diese Frage kann nicht allgemein beantwortet werden. bauten zu erwerben, umzubauen oder zu sanieren, in Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an, wobei maß- Wohnungseigentum aufzuteilen und sie anschließend an geblich die Angaben in der Baubeschreibung unter Be- Erwerber zu veräußern. Damit stellt sich die Frage nach rücksichtigung derjenigen im Verkaufsprospekt sind. der Haftung des Bauträgers für die von ihm ausgeführten Diese Angaben müssen daraufhin überprüft werden, ob Bauarbeiten. Damit verbunden ist aber auch die Frage, das umgebaute / renovierte Objekt aus der Sicht der ob und wenn ja welche Haftung ihn für die von den Bau- Erwerber aufgrund der Bauleistungen einen neuen Cha- arbeiten unberührt gebliebene Altbausubstanz trifft. Die rakter erhält. Zu berücksichtigen ist weiterhin, ob die sich aus diesen Fragen ergebenden Rechtsprobleme durchzuführenden Baumaßnahmen für das gesamte scheinen sich weder bei den Bauträgern selbst noch bei Gebäude technisch und funktional aufeinander abge- den Notaren herumgesprochen zu haben, die die zwi- stimmt sein müssen und ob sie isoliert beurteilt werden schen dem Bauträger und dem Erwerber zu schließen- können oder nicht. Dem Umstand, dass in den Baube- den Verträge entwerfen und beurkunden. In diesen Ver- stand der Fundamente, Außenwände und Geschossde- trägen findet sich regelmäßig – unter Hinweis auf eine cken nicht eingegriffen wurde, kommt keine besondere Baubeschreibung des Bauträgers – die Regelung, dass Bedeutung zu, weil das häufig auch bei einer so genann- er für die in der Baubeschreibung genannten Bauarbei- ten Kernsanierung nicht anders ist. ten die Haftung nach den Bestimmungen des Werk- vertragsrechts des BGB übernimmt und die Haftung für März 2011 Aktuelles aus dem Immobilien- Newsletter Seite 2/6 Wirtschaftsrecht Ebenso wenig spielt für die Beurteilung der Frage, ob die Gebrauch vereinbart und ist dieser Erfolg mit der vertrag- übernommenen Bauleistungen Neubauarbeiten ver- lich vereinbarten Leistung oder Ausführungsart oder den gleichbar sind, eine Rolle, ob der Veräußerer der Woh- anerkannten Regeln der Technik nicht zu erreichen, nungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck ge- schuldet der Bauträger die vereinbarte Funktionstaug- bracht hat, dass er für die Mängel der unberührt geblie- lichkeit. benen Bausubstanz nicht haften will. Eine derartige for- mularmäßige Beschränkung der Haftung, wie sie in der Die Konsequenz vorstehender Darlegungen besteht Regel in notariellen „Kaufverträgen“ zu finden ist, ist kraft darin, dem Inhalt der Baubeschreibung besondere Be- Gesetzes unwirksam und daher nicht möglich. Konse- achtung zu schenken, was nach den in der Praxis ge- quenz ist, dass der Bauträger in diesem Fall auch für die wonnenen Erfahrungen leider oft nicht geschieht. In der von den Bauarbeiten unberührt gebliebene Altbausub- Baubeschreibung muss klar und eindeutig definiert wer- stanz auf Gewährleistung haftet. Sein diesbezügliches den, welche Bauleistung / welcher Zustand der verein- Haftungsrisiko ist aufgrund dessen enorm, nicht mehr barten Beschaffenheit entsprechen soll und welcher vorhersehbar und aufgrund dessen auch nicht mehr nicht. Außerdem muss in der Baubeschreibung klar ge- kalkulierbar. stellt werden, welche Bauleistungen nicht ausgeführt werden und dass der derzeitige – von den Bauleistungen Praxistipp: unberührt bleibende – Zustand der vereinbarten Beschaf- Der BGH hat indes bereits in seinem vorstehend genann- fenheit entspricht. Der Bauträger sollte also darauf ach- ten Urteil vom 26.04.2007 – VII ZR 210/05 – aufgezeigt, ten, bei der Erstellung der Baubeschreibung – auch an- wie der Bauträger aus dem sich aus vorstehenden Dar- waltlich beraten – besondere Sorgfalt walten zu lassen. legungen ergebenden Dilemma herauskommt. Er hat Die damit verbundene Zeit und die damit verbundenen betont, dass der Bauträger nicht für alle Fehlfunktionen Kosten holt er „locker“ wieder rein, wenn die der unberührt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Erwerberverträge problemlos abgewickelt werden kön- Verpflichtung zur Gewährleistung hängt – so der BGH – nen. Ergänzend dazu sollte der Bauträger auch darauf vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der Werkleis- achten, dass der Notar den jeweiligen Erwerber bei Ab- tung vorliegt. Dazu ist zu prüfen, welche Beschaffenheit schluss des jeweiligen Erwerbervertrages über die recht- die Vertragsparteien vereinbart haben. Weicht die ver- lichen Konsequenzen vorstehender Darlegungen in Be- einbarte Beschaffenheit der Bauleistung von der tatsäch- zug auf die Haftung des Bauträgers umfassend belehrt lich ausgeführten Bauleistung ab, so ist sie kraft Geset- und er – der Notar – dies auch in der jeweiligen Ver- zes schon allein aufgrund dessen mangelhaft. Zur ver- tragsurkunde dokumentiert. einbarten Beschaffenheit in diesem Sinne gehören alle Dr. Michael Berghaus, SKW Schwarz Rechtsanwälte Eigenschaften des Werkes, die nach der Vereinbarung Düsseldorf der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbei- m.berghaus@skwschwarz.de führen sollen. Der vertraglich geschuldete Erfolg be- _____________________________________________ stimmt sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern Umlage der Terrorversicherung als Betriebskos- auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Wil- tenposition len der Parteien erfüllen soll. Das gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart verein- Die Terroranschläge vom 11.09.2001 haben mit dramati- bart haben oder die anerkannten Regeln der Technik schen Folgen gezeigt, welche menschlichen und finanzi- eingehalten worden sind. Ist die Funktionstauglichkeit für ellen Katastrophen derartiges Handeln auslösen können.