Experten-Gespräch Wohnungsprivatisierung: Status-Quo, Analysen, Ausblick!

Experten-Gespräch zur Wohnungsprivatisierung: Status-Quo, Analysen, Ausblick! Moderator: Name: Herr Dr. Michael Faustino Bauer Funktion: Leiter Büro Berlin Organisation: Del NetSkill AG Teilnehmer: Name: Herr Florian von Lewinski Funktion: Geschäftsführer Del von Lewinski Immobilien- Organisation: vertriebs-GmbH Name: Herr Markus Saxen Funktion: Vorstand Organisation: Del AT Estate AG Name: Herr Jacopo Mingazzini Funktion: Geschäftsführer Organisation: Del CRE Accentro GmbH www.competence-site.de Seite 1 Liebe Leserinnen und liebe Leser, im Rahmen unserer Competence Site möchten wir Ihnen kompetenzführende Organisationen und Experten aus Forschung und Praxis vorstellen, die dabei zugleich ihr Kompetenzgebiet beleuchten. In diesem Experten-Gespräch reflek- tieren wir mit den führenden Akteuren für das Segment der Wohnungsprivatisie- rung den Status quo der Branche ebenso wie die Trends und die Erwartungen für die nächsten Jahre. Der deutsche Wohnimmobilienbereich hat trotz aller Turbulenzen der letzten Jahre gezeigt, dass er weiterhin sehr stabil ist. Kann die allgemeine Wirt- schaftskrise also für den Immobilienmarkt auch positive Effekte haben? Welche Entwicklungen sind besonders für den Bereich der Wohnungsprivatisierer zu erwarten? Wie sehen hier die verschiedenen Strategien der Akteure im Markt aus? Und welche Projekte gibt es derzeit? Lesen Sie hier die spannende Diskussion mit den Top-Experten der Woh- nungsprivatisierung Herrn von Lewinski von der von Lewinski Immobilienver- triebs-GmbH, Herrn Saxen von der AT Estate AG und Herrn Jacopo Mingazzini von der CRE Accentro GmbH. Durch den Roundtable führt Herr Dr. Faustino Bauer von der NetSkill AG. Die positive Botschaft aus dem Experten-Kreis vorweg: Wenn man sich heute international mit Immobilien befasst und Stabilität ein Kri- terium ist, in welches Land sollte man investieren? In Deutschland! Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihnen Ihr NetSkill-Team! www.competence-site.de Seite 2 Frage Michael Faustino Bauer: Wie schätzen Sie derzeit die Immobilien-Branche und das Teil-Segment der Wohnungsprivatisierung ein? Was erwarten Sie für die nächsten Jahre? Florian von Lewinski: Der Trend 2008 hat sich auch 2009 fortgesetzt. Das heißt die Wohnungsprivatisierung als klassische Exit-Strategie großer Investoren stagniert auf niedrigem Niveau, was auf die nur geringe Zuführung neuer Bestände in den Markt zurückgeht. Das Interesse von Investoren ist durchaus da, allerdings mangelt es an geeigneten Beständen. Was die Kundenseite betrifft, sind die Finanzierungskonditionen für den Endverbraucher nach wie vor sehr gut. Die Bonitätsanforderungen der Banken sind jedoch gestiegen, was die Zielgruppen in der Wohnungsprivatisierung folglich einschränkt. Hinzu kommt die mit der wirtschaftlichen Lage verbundene Arbeitsplatzunsicherheit, welche zu einer weiteren Kaufzurückhaltung führt. Frage Michael Faustino Bauer: Wenn ich das richtig verstehe meinen Sie, dass es im Moment eher mehr Kapi- talanleger als Kaufinteressenten und Privatisierungsmöglichkeiten gibt. Grund dafür sind v.a. die gestiegene Unsicherheit und die dadurch eingeschränkte Budgetlage der Mieter, die nicht mehr in dem Maße die Selbstnutzer- Finanzierung wie in vergangenen Jahr zulässt? Jacopo Mingazzini: Ich glaube schon, dass es allgemein den Trend zur Immobilie als Anla- geform gibt. Beispielsweise konnten wir im Rhein Main-Gebiet die Ver- käufe an Kapitalanleger verdreifachen, ohne dass wir Wesentliches im Ansprache-Konzept geändert hätten. Die Mehrheit der Anleger denkt: lieber mit 5 % Rendite aus einer vermieteten Immobilie zufrieden sein, als das Risiko ho- her Verluste in anderen Anlageformen in Kauf nehmen. Das ist der eine Trend den wir im letzten Jahr feststellen konnten. Der andere große Trend, den wir gesehen haben ist, dass die Zeit in der jedes Jahr viele neue Privatisierungsprojekte von den großen Playern an den Markt www.competence-site.de Seite 3 gebracht wurden, erst mal vorbei zu sein scheint. Privatisierung ist zurzeit nicht mehr die Top-Story. Vielmehr stehen die Steigerung der Vermietungszahlen, der Durchschnittsmieten, des ROI usw. im Vordergrund und die Erträge aus der Privatisierung an sich rücken etwas in den Hintergrund. Auch die Planzahlen im Verkauf sind nicht mehr so ambitioniert wie noch vor drei Jahren. Die hier aktiven Großunternehmen haben sicherlich alle ein Stück weit erfahren, dass es sehr selten möglich, ist große Projekte in kürzester Zeit komplett zu verkaufen, und haben nun etwas realistischere Erwartungen und einen anderen Fokus entwickelt. Florian von Lewinski: Absolut. Ich denke, das hängt auch mit den in der Vergangenheit be- zahlten Preisen zusammen. Wenn man sich die Preisentwicklung der Portfoliokäufe zwischen 2004 und 2007 ansieht, haben sich die Prei- se ja teilweise um 50% nach oben bewegt. Teilweise wurden ganz klar zu hohe Kaufpreise bezahlt. Die Erwartung an einen angemessenen Profit über den Verkauf im Rahmen einer Mieterprivatisierung ist dann nur schwer zu erfüllen. Das Delta zwischen Einkaufspreis und marktgerechtem Verkaufspreis, d.h. letztlich das Spielfeld der Privatisier, ist also zu schmal geworden. Jacopo Mingazzini: Es gibt einen weiteren Aspekt, der in diesem Zusammenhang auch wichtig ist, dass nämlich viele Marktteilnehmer bereits Buchgewinne durch Neubewertungen erzielt haben und der tatsächliche Verkaufsvorgang keine große Ergebniswirkung mehr hat. Florian von Lewinski: Stimmt. Teilweise würden bei Verkäufen zu Marktpreisen sogar Buchverluste realisiert. Verkauft wird in solchen Fällen dann nur noch aus Liquiditätsgründen. Aber der Effekt ist in der Regel überschaubar. Wenn solche Bestände dann noch hoch finanziert und schlecht bewirtschaftet werden, kann es zu Problemen kommen. Wir haben 2009 über 4.200 Wohnun- gen vermietet. Teilweise haben wir dabei an der Zahlungsmoral gemerkt, dass es Engpässe gab. www.competence-site.de Seite 4 Das heißt letztlich: für eine Bewirtschaftung stehen nicht immer ausreichend Mittel zur Verfügung. Dann entsteht die Frage, wie die Banken damit umgehen, wenn die Bestände zu notleidenden Engagements werden. Aber letztlich kom- men diese Bestände irgendwann wieder auf den Markt und es entsteht die Möglichkeit, Mieterprivatisierung wieder als sinnvollen Exit zu betrachten. Jacopo Mingazzini: Letztlich ist es so, dass in dem Moment, indem ein Bestand in Teilen „anprivatisiert“ wurde, es heute oft wirtschaftlicher ist, den nicht- privatisierten Teil weiter in der Bewirtschaftung zu halten. Es geht nur darum, die Bewirtschaftung bis zum Verkauf der letzten Einheit zu optimieren. Wenn ich sehe, wie viel die großen Player an unverkauften Einhei- ten in den Büchern haben, dann mach ich mir um die Zukunft unsere Branche keine Sorgen. Florian von Lewinski: Allerdings habe ich als Eigentümer von diesen „Restanten“ auch die Mehrbelastung aus der Verwaltung, ich habe die Mehrheitsthematik, die Instandhaltungsrisiken usw. Jacopo Mingazzini: Es gibt dennoch genug Unternehmen, die das Business gut kennen und die nicht die Erwartung haben, in drei Jahren einen großen Be- stand komplett zu verkaufen und die auch nicht in Schwierigkeiten kommen, wenn im vierten Jahr immer noch nicht komplett verkauft ist. Diese, häufig mittelständischen Unternehmen, verkaufen zu realistischen Prei- sen, kalkulieren auf vier bis fünf Jahre und nehmen bewusst in Kauf, dass der Verkauf einer Anlage auch einmal länger dauern kann. Wenn Finanzierungs- dauer und -konditionen, Rückführungsquoten usw. auf realistischen Annahmen fußen, ist die Wohnungsprivatisierung ein sehr interessantes Geschäft, mit ei- nem sehr niedrigem Risikopotential. www.competence-site.de Seite 5 Florian von Lewinski: Auch der Finanzierungsmarkt ist interessant. Die Differenz zwischen Rendite und Zins lässt einen gewissen Spielraum. Das heißt, ich kann den Bestand länger halten. Und wenn ich dann noch einen Performancehebel habe, umso besser. Wir haben hier in Berlin Bestände vermietet, bei welchen wir den Leerstand von ca. 8 % auf konstant unter 1 % gesenkt haben. Wenn ich dann noch die Bewirtschaftungskosten optimiere und die Fluktuation in den Griff bekomme, dann habe ich ein stabiles Produkt mit einem ordentlichen Cash-Flow. Markus Saxen: Im Moment ist die Bewirtschaftung tatsächlich sehr attraktiv: Dies zeichnete das Wohnungsprivatisierungsgeschäft vor fünf Jahren auch aus. Vielleicht ist das eine Form von Überwinterung: Getreu dem Mot- to: „Lasst uns einfach mal den Ball flach halten, abwarten und sehen wie sich der Markt entwickelt.“ Jacopo Mingazzini: Wenn ich bei einem großen Bestand den Leerstand von 6,4 auf 5,9 % gesenkt habe und die Durchschnittsmieten von 4,4 auf 4,6 Euro/qm angehoben habe, ist das ja schon ein gutes Bewirtschaftungsergeb- nis. Florian von Lewinski: Allerdings ist Performance endlich. Wenn Vollvermietung erreicht ist, habe ich Vollvermietung.