Innovation im Immobilienmanagement

Lenz Innovation im Immobilienmanagement Consulting Innovation im Immobilienmanagement Günter Lenz, Lenz Consulting 1. Problematik und Zielsetzung Die vorliegende Studie wurde durchgeführt, um zu prüfen, inwiefern die in der Literatur genannten Erfolgsfaktoren des Innovationsmanagements auch auf das Immobilienmanagement von Einkaufszentren zutreffen, und welchen Einfluss die Unternehmenskultur auf die Innovationstätigkeit dieser Einkaufszentren hat. Die Zielsetzung war es, am Beispiel von neun Einkaufszentren herauszufinden, in welchem Maße diese Erfolgsfaktoren (und im Besonderen die Unternehmenskultur) ausgeprägt sind. Auf der Basis eines Literaturstudiums wurde ein Fragebogen ausgearbeitet, mit dem eine quantitative Erhebung durchgeführt wurde. Die Untersuchung erbrachte das Ergebnis, dass die Einkaufszentren die für Dienstleistungsunternehmen charakteristischen Erfolgsfaktoren und Schwächen im Innovationsmanagement aufweisen. Die Innovationsleistung der Einkaufszentren wird vor allem durch drei – stark von der Unternehmenskultur geprägte – Faktoren gefördert: das Engagement der Mitarbeiter, Strategie und Führung. Bei den betrachteten Einkaufszentren - wir verwenden hier das Pseudonym ShopCenter - handelt es sich um die Betreiber von Einkaufszentren an neun größeren mitteleuropäischen Bahnhöfen. Die ShopCenter sind hier in der Rolle des Center Managements tätig. Die ShopCenter vermieten die Räumlichkeiten an Einzelhandels- und andere Geschäfte, und arbeiteten eng mit dem Bahnhofsbetreiber zusammen. Wenn hier von „Einkaufszentren“ die Rede ist, ist in der Regel das Center Management an den Bahnhöfen gemeint. Jeder Standort wird durch ein eigenes Centermanagement geführt. Die Koordination und Leitung aller ShopCenter erfolgt durch die zentrale Leitung. 2. Innovationsmanagement Innovationskultur In der Literatur zum Innovationsmanagement findet man oft den Begriff der Innovationskultur. Diese entspricht jenem Teil der Unternehmenskultur, welcher die Grundeinstellungen der Manager und Mitarbeiter zum Thema Innovationen im Unternehmen prägt. Eine neuere Studie aus Deutschland untersuchte den Einfluss der Unternehmenskultur auf den finanziellen Unternehmenserfolg bei 314 Unternehmen. Das wichtigste Ergebnis: Unternehmen mit einer hohen Mitarbeiterorientierung und einer offenen, kommunikativen Unternehmenskultur sind wirtschaftlich erfolgreicher als der Branchendurchschnitt. Bis zu ein Drittel der Varianz im Erfolg lässt sich durch die Daten erklären (Gersten 2008, S. 52f). Innovationsinhalte Folgende Innovationsinhalte lassen sich unterscheiden:  Produkt- oder Marktleistungsinnovation (im weitesten Sinn materielle Produkte, Sachgüter, aber auch Dienstleistungen)  Prozessinnovation (Verfahren, Abläufe, Geschäftsprozesse)  organisationale oder Struktur-Innovation (Strukturen, Aufbauorganisation)  soziale Innovationen (Führung, Unternehmenskultur, soziale „Technologien“)  geschäftsbezogene oder Markt-Innovationen (Erneuerung des Geschäftsmodells, der Branchen- und Marktstruktur, der Markt-Spielregeln). Da wir es bei Einkaufszentren bzw. dem Center Management mit (primär) Dienstleistungsunternehmen zu tun haben, ist es von Interesse, ob sich diese Innovationsinhalte in das weit verbreitete Gestaltungsdimensionsmodell der Dienstleistung (siehe Abbildung 1) einordnen lassen. 12.12.2010 © Günter Lenz, www.lenz-consult.com Seite 1 von 7 Lenz Innovation im Immobilienmanagement Consulting Abbildung 1: Gestaltungsdimensionen von Dienstleistungen (Quelle: Bullinger & Schreiner 2003, S. 56) Stellt man nun die oben genannten Innovationsinhalte den vier Gestaltungsdimensionen gegenüber, so kommt man zu den Korrespondenzen laut Tab. 1, und kann so vier Innovationsarten unterscheiden, welche bei der empirischen Untersuchung von Bedeutung waren: Gestaltungs- Innovationsinhalt  Innovationsart dimension  Ergebnis Produkt Produktinnovation Prozess Prozess / Verfahren Prozessinnovation Potential organisationale Innovation,soziale Innovationen Potentialinnovation Markt geschäftsbezogene Innovationen Marktinnovation Tabelle 1: Innovationsarten Innovationsprozess Im Zusammenhang mit Dienstleistungen spricht man oft von Dienstleistungsentwicklung oder Service Engineering. Dienstleistungsentwicklung kann durch Vorgehensmodelle systematisiert und strukturiert werden. Vorgehensmodelle des Service Engineering definieren den Dienstleistungsentwicklungsprozess, indem sie die einzelnen Schritte festlegen, die von der Generierung der Serviceidee bis zur Einführung der marktreifen Dienstleistung durchlaufen werden. In der Literatur findet man verschiedenste Darstellungen (Prozessmodelle) eines idealtypischen Innovationsprozesses. Gemeinsam ist den Prozessmodellen eine Abfolge von mehreren Phasen, die in der Regel durch Meilensteine abgeschlossen sind. Für den Zweck dieser Arbeit haben wir uns entschieden, ein viergliedriges Vorgehensmodell zu verwenden. Das auch für die empirische Befragung verwendete Vorgehensmodell ist in diese Phasen gegliedert: 1. Ideenfindung und –bewertung 2. Anforderungsanalyse 3. Konzeption / Dienstleistungsentwicklung 4. Test und Markteinführung 12.12.2010 © Günter Lenz, www.lenz-consult.com Seite 2 von 7 Lenz Innovation im Immobilienmanagement Consulting 3. Erfolgsfaktoren für Einkaufszentren Auf Basis der vier Gestaltungsdimensionen haben wir aus der Literatur und eigenen Erfahrungen folgende dienstleistungsspezifische Erfolgsfaktoren abgeleitet: Gestaltungs- Erfolgsfaktoren in der Dienstleistung dimension potentialorientierte  frühzeitige Kundeneinbindung (lead-user-Konzept) Dimension  Informations- und Telekommunikations-Technologie gezielt nutzen  Mitarbeiterorientierung  innovationsfördernde und kundenorientierte Unternehmenskultur prozessorientierte  gut ausgebildete Mitarbeiter mit Kundenkontakt, die in den Innovationsprozess integriert sind Dimension  gut gestalteter, formalisierter Innovations- bzw. Entwicklungsprozess  Existenz von interdisziplinären Entwicklungsteams  abteilungsübergreifende Kommunikation  Kundenpartizipation und –integration vor allem in den frühen Phasen des Innovationsprozesses  Pünktlichkeit und Flexibilität ergebnisorientierte  hohe Innovationsrate, schneller Produktentwicklungszyklus (um der Imitierbarkeit möglichst Dimension auszuweichen)  Informationssystem zur Kontrollierbarkeit des Erfolgs Marktdimension  aktuelle, klare und kommunizierte Innovationsstrategie  Marktorientierung  kontinuierliche Beobachtung des Marktes auf Kunden- und auf Mitbewerberseite  Qualität, Strategie und Synergie des Marketings Tabelle 2: Erfolgsfaktoren von Dienstleistern Erfolgsfaktoren die sich speziell auf Einkaufszentren beziehen, sind im Wesentlichen einerseits Anforderungen an das Center Management und andererseits Attraktivitätskriterien für Konsumenten. 4. Empirische Untersuchung Um bei 10 geographisch weit gestreuten Standorten eine effiziente Untersuchung zu gewährleisten, wurde ein quantitatives Design mittels Fragebogen, der geschlossene Fragen enthält, gewählt. Da der Fragebogen aber auch offene Fragen beinhaltet, gibt es auch ein qualitatives Element in der Befragung. Der Verfasser hat einen elektronischen Fragebogen auf HTML-Basis ausgearbeitet. Dazu wurde die speziellen Befragungssoftware GOA Workbench® (siehe http://www.ibk.eu) verwendet. Der Fragebogen wurde an alle Mitarbeiter der ShopCenter verteilt. Inhalte des Fragebogens Der Fragebogen war in folgende Bereiche gegliedert: 1. Innovationsverständnis, -ziele und fördernde Faktoren 2. Innovationspotential in den Aufgabenbereichen des Center Managements 3. Innovationsfelder in für Konsumenten wichtigen Merkmalen eines Einkaufszentrums 4. Innovationsauslöser 5. Innovations-Strategie 6. Innovations-Kultur 7. Innovationsprozess 8. Daten zur Person des Befragten 12.12.2010 © Günter Lenz, www.lenz-consult.com Seite 3 von 7 Lenz Innovation im Immobilienmanagement Consulting Die hohe Rückantwortquote betrug 49%.