Property Management - Zwischen Innovation und Tugend

Geschäftsbericht 2009/2010 Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. www.zia-deutschland.de Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Property Management Zwischen Innovation und Tugend Wolfgang Wingendorf Die Immobilienwelt wandelt sich – nicht nur auf der Seite der Inves- sauberen Überblick über den Um- toren, Projektentwickler und Makler. Auch Dienstleister stellen sich satz und die Kosten, die das Pro- in einer geänderten Welt neu auf: Das Property Management schärft dukt erzeugt. seine Konturen und reiht sich mit Innovationen bewusst in eine Wert- Neu ist allerdings, dass der Proper- schöpfungskette ein, die inzwischen stärker aus der Welt der Finanz- ty Manager sich bewusst als Teil wirtschaft geprägt wird. Diejenigen, die Property Management als einer Wertschöpfungskette ver- Kerngeschäft betreiben, sortieren ihre Reihen neu. steht – mit weitreichenden Konse- quenzen für seine Dienstleistung. Er Property Management verändert mobiler aber kapitalintensiver Wirt- legt die Basis für die von allen be- sich rasant. Die Nähe der Finanzin- schaftsgüter. nötigte Transparenz. Reportings an vestoren zum Immobilienmarkt hat Damit haben sich die Anforderun- den Asset Manager oder Investor schon vor den Krisenjahren 2008 gen an die geändert, die an der Er- gehören zu einem zukunftsfähigen und 2009 die Anforderungen an stellung des Produktes Immobilie Property Management wie der DAX diese Dienstleistung neu definiert. beteiligt sind – vor allem im laufen- zum Wirtschaftsteil jeder großen Zu Investoren waren Asset Manager den Betrieb. Eine neue Arbeitstei- Tageszeitung. Ständiger, aktuel- getreten. Sie waren die Konsequenz lung zwischen Asset- und Property ler und belastbarer Überblick über aus der „Entdeckung“ der Immobi- Manager entwickelte sich in den die Kosten, Umsätze, Forderungs- lien als Assetklasse im Wettbewerb. zurückliegenden Jahren und wird ausfälle, Capex, Cashflow, Wie- Alles, was der Immobilie als ange- Bestand haben. Zudem hat sich dervermietungskosten, Forecasts, staubter aber verlässlicher Park- die Branche internationalisiert: Pro- aussagekräftige Kennzahlen – ein platz für Kapital anhaftete, kam auf perty Manager sprechen heute mit Property Manager, der zu diesen den Prüfstand. Die Krise hat den Geschäftspartnern in Berlin, Lon- Steuerungsgrößen einem Asset Ma- Prozess verständlicherweise noch don oder Amsterdam. Während der nager nicht die Basis liefern kann, beschleunigt. Asset Manager sich um die Perfor- hat keine Zukunft. Mehr noch: Ein mance eines Portfolios sorgt, hält Property Manager muss auch in der Ein Asset im Wettbewerb versucht der Property Manager das Produkt Lage sein, seine Arbeit an Zielgrö- ständig seinen Marktwert zu ta- Immobilie „am Laufen“. Er hält es ßen aus diesem Kennzahlenreigen xieren, braucht Transparenz – und für den Mieter in Betrieb, erzeugt auszurichten. Pflege seiner inneren Werte. Was die technischen und infrastrukturel- für Aktien scheinbar schon immer len Konditionen, unter der eine Im- Das hat im Property Management gilt, stellte in den zurückliegenden mobilie einen Mieter hält oder findet einen Modernisierungsschub aus- Jahren neue Fragen an die Welt im- und schafft einen buchhalterisch gelöst – mit manchem Missver- 54 ständnis bei vielen Beteiligten. Es ten Rahmen oder am besten noch erkannt haben und damit die Idee ist leider kein Scherz, dass man- unter einem brauchbaren Bench- des direkten Zugriffs auf diesen chen Asset Managern ein wöchent- mark bleiben. Reportings ersetzen Leistungsbereich einherging. Eine liches Reporting ausgeredet werden nicht die dauerhafte, verlässliche derart enge Verbindung ist jedoch musste – Miete wird nur einmal im und konsequente Betreuung eines keine Einbahnstraße. Mit den wirt- Monat gezahlt, Mietverträge begin- Objektes und seiner Mieter – auch schaftlichen Schwierigkeiten des nen und enden zum Ultimo – was dafür braucht ein funktionierendes Immobilieninvestors Babcock Brown könnte man zwischendurch also und ergebnisorientiertes Property verschwand der dazugehörige Pro- Neues erkennen? Mancher Asset Management weiterhin Ressour- perty Manager Krüger Immobilien, Manager reduziert zu dem seine cen. Langfristig orientierte Investo- Vivacon machte sich den überre- Arbeit auf die Interpretation von ren oder Asset Manager erkennen gionalen Verwalter Curanis zu eigen Zahlen aus dem Property Manage- dieses wieder zunehmend. Auch – und verschonte ihn in der Krise ment – statt auf ihrer Basis Ent- hier hatten Opportunisten in den nicht mit den Schwierigkeiten des scheidungen zu treffen. Auch wird zurückliegenden Jahren nicht im- Kern-Geschäftsmodells. Alt & Kel- oft übersehen, dass wechselnde mer das richtige Maß. ber, ein erfahrenes Unternehmen Zusammenstellungen immer wie- in Verwaltung und Wohnungspriva- der gleicher Kennwerte nicht auto- Diese Veränderungen im Immobi- tisierung, fand ein neues Zuhause matisch zu besseren unternehmeri- lienmarkt fordern innovationsberei- bei einem österreichischen Investor. schen Entscheidungen führen. te Property Manager. Auch an der Treureal ist inzwischen der einzige Innovationsbereitschaft entscheidet deutschlandweit arbeitende Pro- Bei aller notwendigen Modernisie- sich, wer in Zukunft die Maßstäbe perty Manager, der nicht zu einem rung des Property Managements der Dienstleistung definiert und Konzern gehört – und damit seine – eine Tugend darf dabei nicht daher passend zur zunehmenden Leistungen unabhängig anbietet. untergehen, denn in ihr liegt der Konzentration der Immobilien- Beitrag des Property Managers eigentümer mitwächst. Nur wenige Unabhängigkeit und Expertise zur Wertschöpfung um und mit der Property Manager werden national bleiben Kriterien für die Entwick- Immobilie: die Nähe des Proper- eine übergeordnete Rolle spielen. lungschancen des Property Ma- ty Managers zum Objekt und zum Bereits jetzt haben sich die Rei- nagements, auf die weitere Inter- Mieter. Hier entscheidet sich, wel- hen der relevanten Player in die- essierte an dieser Dienstleistung cher Umsatz mit dem Produkt Im- ser Branche dramatisch verändert. noch keine abschließende Antwort mobilie tatsächlich erzielt wird und Auch weil Immobilieneigentümer die bieten konnten. In dem Maße, wie ob die Kosten in einem kalkulier- Rolle des Property Managements Baukonzerne mit zurückgehenden 55 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Im Property Management steckt noch viel Innovationspotenzial. Verbunden mit der Kernkompetenz der Nähe zu Objekt und Mieter eröffnet sich der Bran- che noch viel Spielraum.“ Bauvolumina konfrontiert sind, fol- Versprechungen der Finanzwelt von petente Perspektive auf die Immo- gen sie der Idee, Immobilien im ge- realwirtschaftlichen Bezugsgrößen bilie – allerdings nur eine Teilpers- samten Lebenszyklus zu begleiten gelöst. Als Krisenbewältigung sind pektive, die bei weitem nicht alles – und damit auch das Handlungs- inzwischen Nationalstaaten zum im Property Management Notwen- feld des Property Management zu Großaktionär zentraler Banken ge- dige erfasst. Wer schon länger in betreten. Der Zugang zu Bauherrn worden – verbunden mit einem der Branche zu Hause ist, hat meist sichert Betätigungsfelder im großen Druck auf eine Neuordnung der mehrere dieser Wellen erlebt. Sie Umfang. Randgeschäftsfelder, somit auch tragen sicher zur Erweiterung der der bankeigenen Formen des Im- Horizonte im Property Management Während die Baukonzerne im be- mobilienmanagements. In Deutsch- bei, allerdings ersetzen sie nicht die nachbarten Feld des Facility Ma- land wird das sichtbar im politischen Frage, auf welche Kernleistung eine nagements ihre gewachsene und Druck auf die Landesbanken, diese Organisation ihren Fokus legt und konzentrierte technische Expertise Geschäftszweige aufzugeben. Wohin welches Geschäftsmodell konse- einbringen können, bleibt die Frage diese Geschäftsfelder gehen werden, quent verfolgt wird. beim Property Management wei- welche Konsequenzen das für die terhin offen. Zu dem wird von ex- Branche des Property Managements Im Property Management steckt ternen Auftraggebern auch immer haben wird, bleibt abzuwarten. Ob noch viel Innovationspotenzial.