Due Diligence für Wohnungsportfolios

REAL ESTATE STUTTGART Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 1/9 Due Diligence für Wohnungsportfolios - Rainer Reddehase FRICS Stand: 17.11.2008 Ausländische Investoren kauften vermehrt in Deutschland Wohnimmobiliengesellschaften bzw. Wohnimmobilienbestände im zehntausender Bereich. So war der Verkauf der kommunalen Gesellschaft WOBA Dresden mit circa 50.000 Wohnungen, der Verkauf der DGAG an Pirelli REAL ESTATE oder der GBH Heidenheim mit circa 9.000 Wohnungen in den letzten Jahren sowie der Verkauf der LEG NRW mit knapp 100.000 Wohnungen in 2008 die von der Öffentlichkeit wahrgenommenen Transaktionen. Die „klassische“ Wohnungswirtschaft – tendenziell eher skeptisch gestimmt gegen die Investoren mit dem vielen Geld - fragt: „Wie und warum machen die das bloß? Kann man mit Wohnimmobilien wieder Geld verdienen? Wir haben doch jahrelang bewiesen, dass mit der Bewirtschaftung im Wohnimmobilienbereich keine nennenswerten Renditen zu erzielen waren! Schließlich hatten wir ja den sozialpolitisch gewollten Auftrag der Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum. Und vor allem: Was rechtfertigte die hohen Kaufpreise?“ Um es vorwegzunehmen: Kein Investor kann die gleiche Geschäftspolitik bei der erworbenen Gesellschaft beibehalten, sondern muss versuchen durch eine strategische Neuausrichtung die Gesellschaft (noch) profitabler zu machen. Bereits schon während der Ankaufsphase – die bei den großen Transaktionen in der Regel über so genannte Bieterverfahren mit Due Diligence-Prozessen abläuft – wird der Investor überlegen, welche Einsparungspotenziale auf der Ausgabenseite bestehen und wie die Einnahmen – z.B durch sozialverträgliche Mieterprivatisierung – erhöht werden können. Hinzu kommen Finanzierungsüberlegungen (Leverage Effekt, günstiges Zinsniveau) und mögliche Synergieeffekte mit bereits bestehenden Gesellschaften sowie Annahmen über einen möglichen Ausstieg (Exit) aus der gekauften Gesellschaft. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase 2008-11-17.doc 1/9 Druck: 17.11.2008 REAL ESTATE STUTTGART Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 2/9 Der Begriff der Due Diligence („erforderliche Sorgfalt“) stammt aus dem angloamerikanischen Kapitalmarktgeschäft und wird bei der Akquisition von Unternehmen verwendet. Im Vorfeld sollen mit einem vertretbaren Aufwand alle Chancen und Risiken der potenziellen Akquisition untersucht und der „richtige“ Kaufpreis eruiert werden. Der abschließende Due Diligence-Report wird von den Investoren und von den finanzierenden Banken als Entscheidungshilfe genutzt und dient der Gebotsfindung. Naturgemäß liegt der Focus bei Wohnungsunternehmen bei der Due Diligence neben der Unternehmensorganisation auf dem Wohnungsbestand selbst. Sowohl die Verkäuferseite als auch die jeweiligen Bieter stellen für den Verkaufsprozess sog. Due Diligence-Teams zusammen mit Experten aus dem Rechts-, Finanz-, Steuer-, Technik- und Umweltbereich sowie Immobilienprofis mit Know-how im Bereich der Immobilienbewertung und im Bereich Wohnungsprivatisierung. Eine Due Diligence läuft in verschiedenen Phasen ab. So steigert sich von Phase zu Phase die Intensität und Detailliertheit der Prüfung. In der Vorphase werden seitens des Beraters des Verkäufers mögliche Investoren selektiert und mit ersten Informationen (sog. Teaser) versorgt. Sofern der Investor Interesse bekundet und bereit ist, eine entsprechende Vertraulichkeitserklärung abzugeben, kommt er in die erste Phase. Bei Wohnungsgesellschaften der öffentlichen Hand wird das Bieterverfahren öffentlich ausgeschrieben. In der ersten Phase stellt der Verkäufer ein Informationsmemorandum mit Daten über das Wohnungsunternehmen und dessen Wohnungsbestand zur Verfügung. In einem „process letter“ werden der Zeitplan und das Verfahren verkäuferseits festgelegt. In der Regel verpflichten sich die Bieter, keinen direkten Kontakt mit den Mitarbeitern und Mietern des Verkäufers während der Verkaufsphase zu führen. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase 2008-11-17.doc 2/9 Druck: 17.11.2008 REAL ESTATE STUTTGART Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 3/9 Anhand der vorliegenden Informationen kann sich der Investor überlegen, ob bzw. zu welchem Preis er bereit ist, ein indikatives Angebot abzugeben. Nach Vorlage der Angebote erfolgt eine starke Selektion, so dass in die nächste Phase nur noch mit wenigen Investoren weiterverhandelt wird. Dabei kann es sich je nach Größe der Wohnungsgesellschaft um 2 bis 3 Bieter, aber auch um 8 bis 10 Bieter handeln. Je kleiner der Kreis der Mitbieter umso geringer sind die potentiellen „bad costs“. - also Kosten, denen kein direkter Ankauf zugeordnet werden kann - desto stärker ist der Investor bereit, intensiv in die Prüfung einzusteigen und zu investieren. An das Informationsmemorandum und die Datenbank werden entsprechend hohe Anforderungen an die Qualität gestellt, da sich das indikative Angebot auf die Auswertung dieser Daten stützt. In gut strukturierten Transaktionsprozessen werden schon in der ersten Phase ausreichend Informationen zur Verfügung gestellt, so dass Bieter schon in dieser Phase in der Lage sind ein detailliertes Angebot abzugeben. In der zweiten Phase werden den verbleibenden Investoren tiefere Einblicke in das Portfolio ermöglicht. Dies geschieht durch einen Datenraum, durch die Teilnahme an Besichtigungstouren (Bustour) sowie Managementpräsentationen und „Frage- und-Antwort-Runden“. Hierzu werden in einem Datenraum umfangreiches Material über die Transaktion, also das Unternehmen (Geschäftsberichte, Bilanzen, Organigramme, Verträge etc.) und die Objekte (Mieten, Grundbücher, Bauakten, Mietverträge, Bewirtschaftungskosten etc.) zur Verfügung gestellt. Waren vor einigen Jahren die Datenräume noch in angemieteten Bürocentern mit hunderten von Ordnern, sind die modernen „Datarooms“ virtuell im Internet und nur den befugten Bietern zugänglich. In der Regel haben die Bieter die Möglichkeit, Fragen an die Verkäuferseite zu stellen. Diese werden entweder direkt beantwortet oder müssen formal eingereicht L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase 2008-11-17.doc 3/9 Druck: 17.11.2008 REAL ESTATE STUTTGART Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 4/9 werden, um dann während der Q-&-A-Session (Frage-und-Antwort-Runden) eine Antwort zu finden. Die Managementpräsentation ermöglicht der Führungsebene ihr Unternehmen und ihre Strategie deN Investoren zu präsentieren. Das gleiche passiert auch bei den „Frage-und-Antwort-Runden“, wobei hier zusätzlich die operative Managementebene vertreten ist. Für den Investor und dessen Berater sind besonders die angebotenen Besichtigungstouren des Wohnimmobilienbestandes wichtig. Bei diesen Bustouren bzw. Drive bys haben die Investoren die Gelegenheit, die Standorte und Bestände näher kennenzulernen, Häuser von außen zu besichtigen und partiell leere Wohnungen, aber auch vermietete Wohnungen, von innen in Augenschein zu nehmen. Dabei haben die Berater je nach Fachrichtung unterschiedliche Untersuchungsebenen. Die Techniker versuchen die Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen in den nächsten Jahren festzustellen, die Umwelttechniker versuchen potentielle Umweltrisiken (z.B. Blei in den Leitungen, Eternitplatten mit Asbest ) zu identifizieren, die Immobilienbewerter benötigen die Objektbegehung für die Verkehrswertermittlung, Die Wohnungsprivatisierungs- experten untersuchen die Privatisierbarkeit der Wohnungen und ermitteln die künftigen Verkaufspreise für den Verkauf der Wohnungen an die jetzigen Mieter, an Kapitalanleger und an Selbstnutzer von Leerwohnungen. Als großer Werttreiber wird dabei die „sozialverantwortliche Mieterprivatisierung“ gesehen, also die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Hierzu müssen die geeigneten Objekte in dem Portfolio herausgefunden werden, da sich in der Regel nur ein Teilbereich dafür eignet. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase 2008-11-17.doc 4/9 Druck: 17.11.2008 REAL ESTATE STUTTGART Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 5/9 So haben wir in der Vergangenheit festgestellt, dass sich bei Wohnungsunternehmen selten mehr als ein Drittel der Wohnanlagen für die Mieterprivatisierung eignen.